Ngày 28 tháng 11 năm 2023 Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15. Là văn bản thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với được xem là cột mốc quan trọng trong hoàn thiện hành lang pháp lý, điều chỉnh toàn diện hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Mặc dù luật sẽ chỉ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025 nhưng những quy định mới đã sớm thu hút sự chú ý của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như toàn thị trường.
Bối Cảnh Với Mục Tiêu Ban Hành Luật Mới
Trong suốt một thập kỷ áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã góp phần hình thành khung pháp lý cơ bản cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên cùng với sự thay đổi nhanh chóng của nền kinh tế với sự gia tăng của các mô hình giao dịch mới cùng những bất cập trong quản lý khiến luật cũ dần bộc lộ nhiều hạn chế. Việc ban hành luật mới là cần thiết nhằm giải quyết triệt để các điểm nghẽn pháp lý nâng cao tính minh bạch giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia thị trường.
Luật số 29/2023/QH15 hướng đến mục tiêu điều chỉnh toàn diện các hoạt động kinh doanh bất động sản từ việc phát triển dự án, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đến môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản. Đồng thời, luật cũng củng cố vai trò quản lý nhà nước thông qua cơ chế công khai, kiểm soát tài chính cùng quy định cụ thể về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh.
Những Điểm Mới Nổi Bật Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023
Siết chặt điều kiện kinh doanh
Một trong những thay đổi lớn là quy định rõ điều kiện tài chính đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cụ thể vốn chủ sở hữu phải đạt tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư với các dự án dưới 20 ha cùng 15% với các dự án từ 20 ha trở lên. Ngoài ra doanh nghiệp không được vượt quá mức dư nợ tín dụng hay dư nợ trái phiếu nhất định so với vốn chủ sở hữu.
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng tay không bắt giặc khi nhiều doanh nghiệp trước đây huy động vốn tràn lan nhưng thiếu năng lực tài chính thực tế. Dẫn đến hàng loạt dự án bị đình trệ gây thiệt hại cho nhà đầu tư thứ cấp cũng như người mua nhà.
Công khai thông tin dự án bất động sản
Luật mới yêu cầu các chủ đầu tư phải công khai đầy đủ chính xác các thông tin pháp lý của dự án, tình trạng tài chính, tiến độ xây dựng với điều kiện đưa vào kinh doanh. Các thông tin này phải được công bố trên hệ thống thông tin nhà ở với thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý cũng như trên trang web của doanh nghiệp.
Mục tiêu của quy định này là tăng cường tính minh bạch tạo điều kiện cho người dân cùng nhà đầu tư tiếp cận thông tin chính xác, đồng thời hạn chế tình trạng lừa đảo, bán dự án chưa đủ điều kiện.
Điều kiện hành nghề môi giới chặt chẽ hơn
Luật quy định cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề với chỉ được hoạt động thông qua một tổ chức có đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản. Không còn cho phép hành nghề tự do như trước đây.
Đây là bước tiến nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới kiểm soát chất lượng dịch vụ với bảo vệ quyền lợi khách hàng. Đồng thời luật cũng yêu cầu mọi khoản hoa hồng, thù lao môi giới phải được thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng để đảm bảo minh bạch tài chính.
Quản lý chặt phân lô bán nền
Luật mới bổ sung quy định nghiêm ngặt về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền, đặc biệt tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III. Chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo các điều kiện về quy hoạch, môi trường với tài chính thì mới được phép chuyển nhượng.
Quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, chia nhỏ đất đai trái quy hoạch, bán nền khi chưa có hạ tầng gây ảnh hưởng đến trật tự xây dựng, an toàn xã hội.
Mẫu hợp đồng thống nhất trên toàn quốc
Luật ban hành kèm theo các mẫu hợp đồng chuẩn cho các giao dịch bất động sản từ mua bán, thuê mua nhà ở đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc sử dụng hợp đồng mẫu là bắt buộc, đảm bảo các nội dung quan trọng đều được quy định rõ tránh bỏ sót các điều khoản cần thiết giảm thiểu tranh chấp phát sinh.
Ngoài ra hợp đồng bắt buộc phải thể hiện đúng giá trị giao dịch thực tế không được khai thấp để trốn thuế như vẫn còn phổ biến hiện nay.
Tác Động Dự Kiến Của Luật Mới Đến Thị Trường
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được đánh giá là có tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường. Về mặt tích cực luật sẽ tạo ra một sân chơi minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn ít rủi ro hơn cho cả doanh nghiệp với người tiêu dùng. Những quy định rõ ràng về tài chính, công khai thông tin, điều kiện kinh doanh sẽ giúp lọc bỏ các doanh nghiệp yếu kém, tăng chất lượng dự án đưa ra thị trường.
Tuy nhiên trong ngắn hạn một số doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc đáp ứng các yêu cầu mới, đặc biệt là về vốn với minh bạch thông tin. Việc tuân thủ hợp đồng mẫu, quy trình công khai với kiểm soát tài chính đòi hỏi họ phải đầu tư nhiều hơn vào quản trị doanh nghiệp, hệ thống pháp lý nội bộ.
Đối với người mua nhà luật mang lại sự yên tâm khi giao dịch nhưng cũng cần chủ động tìm hiểu thông tin, đọc kỹ hợp đồng với lựa chọn các đơn vị môi giới uy tín. Việc siết chặt điều kiện phân lô bán nền cũng sẽ giúp hạn chế rủi ro mua phải đất nền không đủ pháp lý, đặc biệt tại các tỉnh đang phát triển nóng về bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025. Là một bước đi lớn trong quá trình cải cách pháp lý, quản lý chặt chẽ minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Với nhiều điểm mới mang tính đột phá khiến luật không chỉ hướng đến việc giảm thiểu rủi ro với xử lý các tồn tại pháp lý còn mở đường cho một thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, chuyên nghiệp.