Luật Kinh doanh bất động sản là công cụ pháp lý quan trọng. Điều chỉnh mọi hoạt động liên quan đến giao dịch, chuyển nhượng, cho thuê, môi giới phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên do nội dung luật khá nhiều rất phức tạp khiến không ít người học luật, hành nghề trong lĩnh vực này hay đang tìm hiểu về bất động sản thường gặp khó khăn trong xác định đúng sai của một số nhận định pháp lý.
Bài viết này tổng hợp phân tích các nhận định thường gặp theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành nhằm giúp bạn có cái nhìn hệ thống, chính xác mà lại dễ ghi nhớ.
1. Cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp vẫn được phép kinh doanh bất động sản
Đúng, nhưng chỉ áp dụng cho trường hợp không thường xuyên với quy mô nhỏ. Luật cho phép cá nhân, hộ gia đình thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do mình tạo lập mà không cần đăng ký kinh doanh. Tuy nhiên các giao dịch này vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định. Nếu hoạt động kinh doanh thường xuyên, liên tục, cá nhân bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã có vốn pháp định.
2. Tất cả bất động sản hình thành trong tương lai đều được phép bán ngay từ khi có bản vẽ thiết kế
Sai. Theo luật, chỉ khi hoàn thành phần móng của công trình, chủ đầu tư mới được phép ký hợp đồng bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời dự án phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng cùng các văn bản nghiệm thu phần móng.
3. Doanh nghiệp môi giới bất động sản bắt buộc phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề
Đúng, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên điểm này đã được sửa đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ yêu cầu doanh nghiệp có ít nhất một người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Thay đổi nhằm nới lỏng điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp mới tham gia thị trường.
4. Mọi giao dịch bất động sản đều phải lập thành hợp đồng bằng văn bản
Đúng. Luật quy định rõ, tất cả các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đều bắt buộc phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản. Nội dung hợp đồng phải tuân thủ các điều khoản cơ bản về thông tin bất động sản, giá cả, phương thức thanh toán, quyền nghĩa vụ các bên.
5. Chỉ giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch mới hợp pháp
Sai. Việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản không bắt buộc trong tất cả các trường hợp. Là hình thức khuyến khích nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, giúp các bên tham gia kiểm tra pháp lý hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, không có quy định bắt buộc tất cả giao dịch phải thông qua sàn, trừ khi pháp luật hay hợp đồng có quy định riêng.
6. Người nước ngoài được mua bất động sản tại Việt Nam để sử dụng vào mục đích kinh doanh
Đúng, nhưng có giới hạn. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua, thuê mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định, nhưng chỉ trong phạm vi cho phép của pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư. Họ không được quyền mua đất để xây dựng nhà ở thương mại hay làm văn phòng riêng, trừ trường hợp đầu tư thông qua doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh tại Việt Nam.
7. Không cần ký hợp đồng nếu thuê nhà dưới một tháng
Sai. Luật quy định mọi hoạt động thuê, cho thuê nhà đều phải có hợp đồng bằng văn bản, không phân biệt thời hạn thuê. Việc lập hợp đồng là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền nghĩa vụ của các bên khi xảy ra tranh chấp hay cần xác minh pháp lý.
8. Môi giới bất động sản chỉ cần kinh nghiệm, không cần chứng chỉ hành nghề
Sai. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề. Nếu hoạt động tự do, phải kê khai nộp thuế. Nếu làm việc trong doanh nghiệp, người môi giới phải có chứng chỉ để đảm bảo đủ điều kiện pháp lý thực hiện dịch vụ tư vấn, giới thiệu giao dịch.
9. Bên thuê nhà không được quyền cải tạo, sửa chữa nhà cho thuê
Đúng, nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê. Mọi hoạt động cải tạo, thay đổi kết cấu nhà, công trình cho thuê phải được sự chấp thuận bằng văn bản từ bên cho thuê. Nếu tự ý cải tạo, bên thuê có thể bị đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường thiệt hại.
10. Chủ đầu tư dự án được thu đến 95% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà
Sai. Theo quy định, với nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà. Nếu là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài con số này bị giới hạn xuống 50%. Quy định giới hạn nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, giảm thiểu rủi ro khi chủ đầu tư chậm tiến độ hay không bàn giao đúng thỏa thuận.
11. Bất động sản đang bị kê biên vẫn có thể giao dịch nếu được các bên đồng thuận
Sai. Bất động sản đang bị kê biên để thi hành án hay phục vụ điều tra không được phép giao dịch dưới bất kỳ hình thức nào. Là điều kiện bắt buộc về tính hợp pháp của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh.
12. Việc thanh toán tiền thuê mua bất động sản có thể thực hiện bằng hiện vật
Sai. Tất cả giao dịch mua bán, thuê, thuê mua bất động sản đều phải được thanh toán bằng đồng Việt Nam, thông qua tài khoản ngân hàng. Luật nghiêm cấm việc thanh toán bằng hiện vật, ngoại tệ hay các phương thức không minh bạch khác.
Việc nắm rõ các nhận định đúng sai trong Luật Kinh doanh bất động sản không chỉ giúp cá nhân, doanh nghiệp tránh rủi ro pháp lý còn nâng cao năng lực thực thi hợp đồng. Từ đó đảm bảo quyền nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Khi hiểu rõ với cả áp dụng đúng các quy định pháp luật người tham gia thị trường bất động sản có thể tự tin, chủ động trong mọi hoạt động kinh doanh từ đó góp phần xây dựng một môi trường giao dịch an toàn, minh bạch phát triển bền vững.