Việc mua một căn hộ chung cư ngày càng trở nên phổ biến trong cuộc sống đô thị ngày nay. Không chỉ đơn giản là giao dịch bất động sản đó còn là quyết định tài chính quan trọng ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của đời sống. Luật mua nhà chung cư quy định rõ quyền nghĩa vụ của bên bán với bên mua nhằm bảo vệ lợi ích của cá nhân và cộng đồng cư dân. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định quan trọng trong luật mua bán chung cư ở Việt Nam đồng thời đưa ra hướng dẫn thiết thực để người mua có thể giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dịch
Thế nào là nhà chung cư
Nhà chung cư là công trình gồm nhiều căn hộ riêng biệt thuộc sở hữu cá nhân và các hạng mục chung như hành lang thang bộ thang máy khu sinh hoạt và tiện ích chung. Người mua căn hộ được sở hữu riêng phần không gian và được sử dụng chung phần tiện ích theo quy định và thỏa thuận với chủ đầu tư. Khi tham gia mua bán căn hộ người mua phải hiểu đúng về quyền sử dụng sở hữu chung và sở hữu riêng nhằm tránh nhầm lẫn và tranh chấp sau này
Điều kiện để bán và mua
Các dự án chung cư bán cho khách hàng phải được cấp phép xây dựng và hoàn thiện thủ tục về đầu tư dự án từ cơ quan có thẩm quyền. Bên bán là chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất và hoàn thành việc thế chấp dự án nếu có. Hợp đồng mua bán căn hộ chỉ được ký khi dự án đảm bảo các điều kiện pháp lý. Người mua cần xác minh các giấy tờ liên quan của chủ đầu tư để đảm bảo tính hợp pháp và rủi ro thấp nhất
Về phía người mua phải đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự và không bị hạn chế trong giao dịch. Nếu người mua là tổ chức cá nhân nước ngoài phải tuân thủ quy định về quyền sở hữu nhà ở của nước ngoài tại Việt Nam. Người mua là người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà chung cư theo diện thuê hoặc mua dựa trên thời hạn không quá thời hạn sử dụng đất của dự án
Hợp đồng mua bán căn hộ
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là văn bản pháp lý quan trọng và cần được lập thành văn bản. Hợp đồng phải thể hiện các nội dung cơ bản như thông tin của hai bên diện tích căn hộ mức giá tiến độ thanh toán thời gian bàn giao điều kiện nghiệm thu trách nhiệm của chủ đầu tư và người mua. Khi ký hợp đồng cần kiểm tra kỹ nội dung có đúng với thỏa thuận ban đầu và không vi phạm quy định của pháp luật
Ngay khi ký hợp đồng chủ đầu tư phải bàn giao quyền sử dụng căn hộ theo đúng tiến độ ghi trong hợp đồng. Nếu chậm bàn giao căn hộ chủ đầu tư phải chịu lãi phạt. Người mua nếu chậm thanh toán cũng phải chịu lãi phạt theo mức quy định và theo thỏa thuận trong hợp đồng. Các mức phạt này cần được quy định rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp sau này
Giấy tờ và thủ tục sang tên sổ hồng
Sau khi nhận bàn giao căn hộ và đã hoàn thành tất cả các khoản thanh toán chủ đầu tư hoặc đơn vị được uỷ quyền phải nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ chung cư. Người mua cần cung cấp giấy tờ hợp lệ như đơn đăng ký văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Quá trình cấp giấy chứng nhận bao gồm các bước hồ sơ gồm hợp đồng công chứng chứng từ thanh toán và giấy tờ nhân thân. Sau khi nộp hồ sơ và được cơ quan nhà nước xác nhận đúng quy định thì người mua được cấp sổ hồng. Sổ hồng là bằng chứng pháp lý quan trọng xác định quyền sở hữu căn hộ và người sử dụng
Quyền và nghĩa vụ của cư dân
Sau khi nhận sổ hồng cư dân có quyền sở hữu và sử dụng không gian riêng trong căn hộ đồng thời có quyền tham gia quản lý sử dụng chung như bãi đỗ xe sân chơi hành lang và lễ tân. Cư dân có nghĩa vụ tuân thủ nội quy chung cư trả phí dịch vụ đầy đủ và tham gia các cuộc họp ban quản trị khi cần
Cư dân có quyền khiếu nại với chủ đầu tư hoặc ban quản trị về các vấn đề như tiến độ bàn giao chất lượng xây dựng tiện ích. Nếu có vấn đề pháp lý nghiêm trọng có quyền khiếu nại cơ quan nhà nước hoặc yêu cầu tòa án giải quyết. Quyền cư dân được bảo vệ theo luật pháp và có thể khởi kiện khi quyền bị xâm phạm
Vai trò của ban quản trị và ban quản lý
Ban quản trị do cư dân bầu ra để điều hành hoạt động chung cư. Ban quản trị chịu trách nhiệm quản lý tài chính bảo trì vận hành chung cư và phối hợp giải quyết các khiếu nại. Ban quản lý do chủ đầu tư hoặc đơn vị thuê bên ngoài điều hành. Ban quản lý phải minh bạch tài chính bảo trì và cung cấp dịch vụ đúng chuẩn
Ban quản trị và ban quản lý có trách nhiệm giải trình tài chính định kỳ tổ chức đại hội để nhân sự cư dân tham gia và tự quyết định các vấn đề liên quan đến vận hành bảo trì và sửa chữa công trình chung
Xử lý tranh chấp và bảo vệ quyền lợi
Khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ về chất lượng xây dựng hay về phí dịch vụ cư dân nên làm việc trước với bên liên quan. Nếu không giải quyết được có thể gửi đơn khiếu nại đến cơ quan nhà nước như sở xây dựng sở xây dựng hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân
Thời hiệu khởi kiện thường không quá ba năm kể từ khi có hành vi vi phạm hoặc biết được vi phạm. Người mua nên lưu giữ giấy tờ chứng từ liên quan để làm chứng cứ khi cần. Khi tranh chấp phát sinh cư dân có thể mời giám định kỹ thuật xây dựng để làm cơ sở xác định vi phạm nếu có
Những lưu ý trong hợp đồng mua bán
Khi mua nhà chung cư nên kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án như giấy phép xây dựng đánh giá nghiệm thu phần móng nghiệm thu phần thân. Hợp đồng cần nêu rõ chất lượng bàn giao như nội thất hoàn thiện hoặc thô. Các điều khoản phạt chậm tiến độ và trách nhiệm bảo hành nên được quy định cụ thể
Người mua cần tìm hiểu về quy định phí dịch vụ quản lý nhà chung cư giá khoảng bao nhiêu mức tăng giảm theo thời gian. Các yếu tố liên quan như khu đất đường xá kết nối không gian xanh diện tích tiện ích xung quanh cũng nên được xem xét kỹ
Luật mua nhà chung cư ở Việt Nam cung cấp khung pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của cả chủ đầu tư và cư dân. Người mua cần nắm vững các quy định về điều kiện mua bán thủ tục sổ hồng quyền cư dân với cơ chế giải quyết tranh chấp. Việc chuẩn bị kỹ càng từ hồ sơ pháp lý đến giám sát quá trình bàn giao thanh toán sẽ giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ hạn chế rủi ro pháp lý.