Trong bối cảnh nhu cầu cải tạo nhà ở tại nông thôn ngày càng gia tăng khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở đã trở thành một nội dung được người dân đặc biệt quan tâm. Thực tế cho thấy rất nhiều thửa đất được sử dụng lâu dài để làm nhà nhưng trên giấy tờ vẫn ghi là đất trồng cây hoặc đất vườn gây khó khăn trong xây dựng cùng các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Để giải quyết tình trạng này pháp luật đất đai hiện hành đã quy định rõ điều kiện, trình tự, thủ tục cũng như nghĩa vụ tài chính khi người dân có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định đó giúp bạn hiểu rõ với áp dụng đúng trong thực tế.
Đất vườn được hiểu như thế nào
Theo pháp luật hiện hành đất vườn không phải là một loại đất riêng biệt mà thường được hiểu là đất nông nghiệp nằm liền kề với đất ở trong cùng một thửa hoặc lô đất. Pháp luật phân loại đất theo mục đích sử dụng do đó đất vườn thường được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm. Khi người dân có nhu cầu xây dựng nhà ở trên phần đất này bắt buộc phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo quy định.
Điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở
Không phải mọi trường hợp đều có thể chuyển đất vườn sang đất ở. Pháp luật quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu thỏa mãn các điều kiện sau
Thứ nhất là thửa đất dự kiến chuyển đổi phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Đây là điều kiện tiên quyết bởi nếu thửa đất nằm ngoài quy hoạch thì hồ sơ chuyển mục đích chắc chắn bị từ chối.
Thứ hai là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp. Trường hợp đất đang có tranh chấp bị kê biên thi hành án hoặc không rõ nguồn gốc sẽ không đủ điều kiện để được xem xét chuyển đổi.
Thứ ba là phải đảm bảo các điều kiện khác theo quy định tại địa phương như diện tích tối thiểu sau khi chuyển đổi, chỉ giới xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và khả năng đấu nối giao thông.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất
Khi đáp ứng các điều kiện trên người sử dụng đất có thể tiến hành thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở thông qua các bước sau
Bước một là chuẩn bị hồ sơ đầy đủ gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính có vị trí đề nghị chuyển đổi.
Bước hai là nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ tiến hành đo đạc thực địa xác minh thông tin.
Bước ba là thẩm định hồ sơ và ra quyết định. Nếu hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện chuyển đổi, ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước bốn là thực hiện nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất sẽ nhận được thông báo về tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí khác nếu có. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cơ quan chức năng sẽ cập nhật thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Toàn bộ quy trình xử lý thủ tục này theo quy định không quá ba mươi ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi
Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính quan trọng mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khoản tiền này được tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi. Giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo bảng giá đất cụ thể.
Nếu thửa đất có nguồn gốc là đất được giao không thu tiền sử dụng, tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng phần chênh lệch giữa hai loại giá nhân với diện tích chuyển đổi. Trường hợp đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng hợp pháp thì khoản tiền này có thể được điều chỉnh theo thời điểm giao dịch.
Mức thuế và phí cụ thể sẽ khác nhau tùy từng địa phương và loại đất do đó người dân cần liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường hoặc cơ quan thuế để được tư vấn chi tiết.
Những trường hợp không được chuyển đổi
Mặc dù đáp ứng các điều kiện trên vẫn có một số trường hợp bị từ chối chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Đó là khi thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch công cộng như đất hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đất rừng phòng hộ, đất quốc phòng hoặc khu vực cấm xây dựng. Ngoài ra nếu thửa đất đang có tranh chấp bị kê biên thi hành án hay có vi phạm pháp luật đất đai chưa được xử lý thì cũng sẽ không được phép chuyển đổi.
Lưu ý quan trọng khi chuyển đổi
Người dân nên kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi làm thủ tục chuyển đổi có thể tra cứu qua cổng thông tin quy hoạch của huyện hoặc liên hệ phòng tài nguyên môi trường để được cung cấp thông tin chính xác.
Việc chuyển đổi chỉ nên thực hiện khi có nhu cầu thực sự sử dụng làm nhà ở tránh tình trạng mua gom đất nông nghiệp rồi xin chuyển đổi hàng loạt với mục đích đầu cơ.
Ngoài ra nên giữ lại các biên lai, giấy tờ nộp thuế và bản sao quyết định chuyển mục đích để phục vụ cho các giao dịch nhà đất hoặc giải quyết tranh chấp về sau nếu có.
Chuyển đổi đất vườn sang đất ở là nhu cầu chính đáng góp phần hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nâng cao giá trị tài sản đáp ứng nhu cầu xây dựng cải thiện nhà ở của người dân. Tuy nhiên quy trình pháp lý liên quan đến quy hoạch, thủ tục với nghĩa vụ tài chính tương đối phức tạp. Việc nắm rõ các quy định pháp luật sẽ giúp người dân chủ động hơn tiết kiệm thời gian tránh các rủi ro không cần thiết. Trong thời gian tới khi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn được triển khai đầy đủ hơn, việc chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ thuận lợi hơn đảm bảo minh bạch, công bằng cho người dân.