Thị trường bất động sản Việt Nam đã đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với nhiều thay đổi đáng kể trong khung pháp lý. Trong bối cảnh đó Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời như một bước tiến cần thiết, đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thị trường. Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng với khuyến khích đầu tư bền vững. Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025 thay thế luật cũ năm 2014. Vậy cụ thể luật mới có gì đáng chú ý? Những điểm mới nào sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư, mua bán, môi giới bất động sản?
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Hiện Hành Là Gì
Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là văn bản pháp lý điều chỉnh tất cả các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản như mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Trước đây Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đóng vai trò cốt lõi trong việc định hình các hành vi kinh doanh hợp pháp, quy định nghĩa vụ quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.
Tuy nhiên sau gần một thập kỷ áp dụng nhiều quy định đã trở nên lỗi thời không còn phù hợp với thực tiễn phát triển nhanh chóng của thị trường. Từ đó đặt ra yêu cầu sửa đổi, bổ sung để luật pháp theo kịp thực tế tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân với doanh nghiệp, đồng thời kiểm soát hiệu quả các rủi ro phát sinh.
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Số 29/2023/QH15 Tổng Quan với Mục Tiêu
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 bao gồm nhiều điều khoản mới, phản ánh rõ xu hướng siết chặt quản lý nhưng vẫn tạo dư địa để phát triển. Mục tiêu cốt lõi của luật này là tăng tính minh bạch giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người mua nhà đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động môi giới, dịch vụ bất động sản.
Một trong những đổi mới quan trọng là luật đã tiếp cận theo hướng phân nhóm cụ thể từng loại hình bất động sản, xác định rõ điều kiện được đưa vào kinh doanh với trách nhiệm của từng chủ thể tham gia giao dịch.
Những Điểm Mới Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023
Siết chặt đặt cọc với thanh toán trước khi ký hợp đồng
Một thay đổi đáng chú ý là giới hạn mức tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đây không có quy định rõ ràng về giới hạn này, dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn huy động vốn.
Bên cạnh đó, tổng số tiền thanh toán trước trong trường hợp thuê mua nhà cũng bị giới hạn ở mức 50% thay vì 70% như quy định cũ. Là bước điều chỉnh quan trọng nhằm giảm thiểu khả năng mất vốn khi giao dịch không thành công.
Không bắt buộc cá nhân quy mô nhỏ phải thành lập doanh nghiệp
Luật mới cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần phải thành lập doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch nhỏ lẻ, tránh gây áp lực pháp lý không cần thiết cho người dân, đồng thời thúc đẩy tính linh hoạt của thị trường.
Tuy nhiên nhóm cá nhân này vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ kê khai nộp thuế theo quy định tránh hiện tượng trốn thuế hay hoạt động chui.
Chỉ cần một người có chứng chỉ hành nghề trong doanh nghiệp môi giới
So với yêu cầu bắt buộc trước đây luật mới nới lỏng điều kiện về nhân sự trong doanh nghiệp môi giới bất động sản. Theo đó chỉ cần có ít nhất một người trong doanh nghiệp có chứng chỉ hành nghề môi giới là đủ. Giúp giảm chi phí vận hành đồng thời vẫn đảm bảo có người chịu trách nhiệm chuyên môn trong giao dịch.
Tuy nhiên cá nhân hành nghề môi giới không được làm tự do mà bắt buộc phải làm việc trong một tổ chức có đăng ký kinh doanh hợp pháp.
Thù lao, hoa hồng phải chuyển khoản
Một điểm mới đáng lưu ý khác là việc chi trả hoa hồng môi giới bất động sản phải thực hiện qua hình thức chuyển khoản. Quy định nhằm tăng cường kiểm soát tài chính, hạn chế tình trạng giao dịch ngầm đồng thời tạo cơ sở để xử lý các tranh chấp về chi trả dịch vụ môi giới.
Phân lô bán nền bị hạn chế mạnh
Luật mới cấm phân lô bán nền trong các khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II cả loại III điều chưa từng có trong luật cũ. Nhằm kiểm soát hiện tượng đầu cơ đất nền, bán dự án không đầu tư hạ tầng, gây lộn xộn quy hoạch mất an toàn hạ tầng kỹ thuật.
Luật Mới Tác Động Gì Đến Doanh Nghiệp với Người Dân
Với doanh nghiệp luật mới tạo ra sự rõ ràng trong quy trình pháp lý với yêu cầu minh bạch thông tin dự án. Đồng nghĩa với việc muốn phát triển dự án bất động sản, các chủ đầu tư phải chuẩn bị kỹ về pháp lý, hồ sơ, tài chính, trách nhiệm công khai thông tin.
Với người mua nhà thì là bước tiến quan trọng giúp họ tránh rủi ro mất tiền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đồng thời, quy định thanh toán chuyển khoản cũng giúp giao dịch được bảo vệ có căn cứ pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
Đối với cá nhân hoạt động môi giới, luật mới siết chặt hành lang pháp lý, buộc họ phải hành nghề trong khuôn khổ doanh nghiệp, qua đó nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như chất lượng dịch vụ.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là dấu mốc quan trọng trong cải cách thể chế. Nhằm hướng đến một thị trường bất động sản phát triển minh bạch, chuyên nghiệp lại bền vững. Những điểm mới như siết chặt đặt cọc, minh bạch hóa thông tin dự án, hạn chế phân lô bán nền hay quy định chuyển khoản hoa hồng môi giới đều nhằm bảo vệ người tiêu dùng với lập lại trật tự trong hoạt động kinh doanh.