Luật Kinh doanh bất động sản hợp nhất năm 2020 là kết quả của việc tổng hợp Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 với các nội dung sửa đổi tại Luật Đầu tư số 61/2020/QH14. Là văn bản hợp nhất chính thức do Văn phòng Quốc hội công bố giúp hệ thống hóa quy định pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tra cứu với áp dụng trong thực tiễn. Với 6 chương cùng 82 điều luật hợp nhất năm 2020 tiếp tục đóng vai trò là nền tảng pháp lý chủ đạo điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Mục Tiêu Với Ý Nghĩa Của Luật Hợp Nhất
Việc hợp nhất luật nhằm mục đích làm rõ hơn các quy định đã được sửa đổi, tránh chồng chéo, mâu thuẫn giúp người dân cũng như doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nội dung pháp luật. Thay vì phải đối chiếu giữa luật gốc cùng các luật sửa đổi, văn bản hợp nhất cho phép tra cứu một lần duy nhất, đầy đủ chính xác các điều khoản đang có hiệu lực.
Luật hợp nhất cũng góp phần tăng tính minh bạch hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường ngày càng phát triển đa dạng với nhiều hình thức giao dịch mới.
Nội Dung Cơ Bản Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Hợp Nhất
Phạm vi điều chỉnh với đối tượng áp dụng
Luật quy định rõ các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở với công trình xây dựng; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng; kinh doanh dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn quản lý bất động sản.
Đối tượng áp dụng của luật là tổ chức, cá nhân trong ngoài nước tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Ngoài ra, luật cũng áp dụng cho các cơ quan nhà nước có chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Điều kiện để kinh doanh bất động sản
Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, cá nhân, hộ gia đình không hoạt động thường xuyên chỉ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản do mình tạo lập thì không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định.
Quy định này nhằm phân biệt rõ giữa hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp với giao dịch dân sự nhỏ lẻ từ đó áp dụng các yêu cầu pháp lý phù hợp với từng trường hợp.
Các Hình Thức Kinh Doanh Bất Động Sản
Bất động sản có sẵn
Đây là loại hình phổ biến nhất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành đủ điều kiện pháp lý để đưa vào giao dịch. Luật quy định rõ nghĩa vụ của bên bán như phải có giấy tờ sở hữu, đảm bảo không có tranh chấp, cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản trước khi ký hợp đồng.
Bất động sản hình thành trong tương lai
Một điểm quan trọng của luật là cho phép kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng chưa hoàn thành nhưng phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, có giấy phép xây dựng, được ngân hàng bảo lãnh trong trường hợp không bàn giao đúng tiến độ.
Là bước đi nhằm bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, hạn chế tình trạng chủ đầu tư bán nhà “trên giấy” khi chưa đủ điều kiện pháp lý.
Dịch Vụ Bất Động Sản
Môi giới bất động sản
Tổ chức cung cấp dịch vụ môi giới phải có đăng ký kinh doanh với ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề. Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ cũng như đăng ký nộp thuế theo quy định. Môi giới không chỉ là người giới thiệu mà còn phải có trách nhiệm tư vấn, kiểm tra thông tin đảm bảo quyền lợi của khách hàng.
Quy định này giúp nâng cao chất lượng với tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, tránh tình trạng cò đất hoạt động tự do gây rủi ro cho người mua.
Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch là đơn vị trung gian, nơi các giao dịch bất động sản được thực hiện công khai minh bạch. Luật quy định sàn phải có địa điểm cố định, có bộ máy tổ chức phù hợp cùng nhân sự đủ điều kiện chuyên môn. Mọi sản phẩm bất động sản giao dịch qua sàn phải có hồ sơ pháp lý rõ ràng được thẩm định.
Sàn giao dịch cũng có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ, cung cấp thông tin, hỗ trợ giải quyết tranh chấp khi phát sinh.
Tư vấn với quản lý bất động sản
Tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản phải có đăng ký kinh doanh đảm bảo năng lực thực hiện các nhiệm vụ như tư vấn pháp lý, giá cả, đầu tư; quản lý, vận hành tòa nhà; thu hộ, chi hộ, bảo trì công trình…
Đây là lĩnh vực ngày càng quan trọng trong bối cảnh các khu dân cư, khu đô thị, khu phức hợp phát triển mạnh tại các đô thị lớn.
Quản Lý Nhà Nước Về Kinh Doanh Bất Động Sản
Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm trong phạm vi cả nước. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố có nhiệm vụ triển khai tại địa phương, đảm bảo thị trường vận hành theo đúng định hướng, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng giá.
Luật cũng quy định rõ chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm như bán dự án khi chưa đủ điều kiện, không công khai thông tin, không lập hợp đồng đúng quy định hay sử dụng vốn huy động trái phép.
Vai Trò Của Luật Hợp Nhất Trong Giai Đoạn Chuyển Tiếp
Luật Kinh doanh bất động sản hợp nhất năm 2020 tiếp tục là nền tảng pháp lý chủ đạo cho đến khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ năm 2025. Trong giai đoạn chuyển tiếp, văn bản hợp nhất này vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý là cơ sở giải quyết các tranh chấp, quản lý hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.
Việc nắm rõ các nội dung trong luật hợp nhất sẽ giúp doanh nghiệp có chiến lược phát triển phù hợp, đồng thời hỗ trợ người dân nhận biết quyền lợi nghĩa vụ của mình khi tham gia thị trường.
Luật Kinh doanh bất động sản hợp nhất năm 2020 là bước đệm pháp lý quan trọng. Giúp thị trường vận hành minh bạch, ổn định, chuyên nghiệp hơn. Với các quy định rõ ràng, dễ tiếp cận phù hợp thực tiễn nên luật đóng vai trò định hướng hành vi, kiểm soát rủi ro thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh chuyển đổi sang khung pháp lý mới từ năm 2025 khiến việc nắm vững nội dung của luật hợp nhất vẫn là điều kiện tiên quyết đối với mọi chủ thể tham gia thị trường bất động sản Việt Nam.