Tách sổ đỏ hay còn gọi là tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính phổ biến nhất trong lĩnh vực đất đai. Thường diễn ra khi một chủ sử dụng đất muốn chia nhỏ thửa đất lớn thành nhiều phần để cho tặng con cái hay chuyển nhượng cho người khác hay để phân chia tài sản. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc tách sổ đỏ. Đặc biệt từ khi Luật Đất đai 2024 được ban hành có hiệu lực, nhiều nội dung liên quan đến tách thửa đất đã có sự điều chỉnh rõ rệt.
Hiểu đúng về tách sổ đỏ
Tách sổ đỏ là việc chia một thửa đất có sổ đỏ duy nhất thành nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa sau khi tách sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Là quyền của người sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên không phải mọi thửa đất đều được phép tách. Việc tách sổ còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, diện tích tối thiểu sau tách và các yếu tố kỹ thuật khác do địa phương quy định.
Việc tách thửa không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân còn liên quan đến quản lý quy hoạch đô thị sử dụng đất hợp lý của địa phương. Vì thế pháp luật quy định rất cụ thể chặt chẽ về vấn đề này nhằm đảm bảo trật tự trong quản lý nhà nước về đất đai.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh việc tách sổ đỏ
Từ ngày một tháng tư năm hai nghìn hai mươi bốn một số quy định trong Luật Đất đai năm hai nghìn hai mươi tư đã bắt đầu có hiệu lực sớm trong đó bao gồm cả các nội dung liên quan đến tách thửa đất. Thay thế Luật Đất đai năm 2013 bổ sung một số quy định mới để điều chỉnh linh hoạt hơn việc tách thửa trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng.
Ngoài Luật Đất đai, các nghị định hướng dẫn thi hành như Nghị định 43, Nghị định 148 và mới nhất là Nghị định 101 ban hành trong năm hai nghìn hai mươi tư cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn chi tiết điều kiện với thủ tục tách sổ đỏ.
Các điều kiện để được tách sổ đỏ
Theo quy định mới người sử dụng đất muốn tách thửa phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau.
Thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp không có tranh chấp đang trong thời hạn sử dụng.
Diện tích sau khi tách phải đảm bảo không thấp hơn mức tối thiểu do ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng tùy theo điều kiện về dân cư hạ tầng quy hoạch.
Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng kế hoạch phát triển hạ tầng đô thị, nông thôn. Nếu phần đất muốn tách nằm trong quy hoạch xây dựng công trình công cộng hoặc dự án phát triển đô thị thì không được tách.
Thửa đất phải có lối đi hợp pháp ra đường công cộng không nằm trong tình trạng đất bị kê biên hay bị thu hồi.
Nếu tách đất ở để xây nhà mới, khu đất phải có khả năng kết nối với hệ thống cấp điện, nước, thoát nước và các hạ tầng thiết yếu khác theo yêu cầu của địa phương.
Thủ tục tách sổ đỏ theo quy định mới
Thủ tục tách sổ đỏ hiện nay đã được tinh gọn hơn trước nhưng vẫn giữ các bước cơ bản nhằm đảm bảo tính chặt chẽ minh bạch.
Bước một chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị tách thửa theo mẫu, bản gốc sổ đỏ, bản sao giấy tờ cá nhân của người đứng tên, bản trích lục thửa đất nếu có, các giấy tờ liên quan nếu tách cho người khác như hợp đồng tặng cho hợp đồng chuyển nhượng.
Bước hai nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa của ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Bước ba cơ quan chức năng tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ sẽ tiến hành đo đạc lại thửa đất trích lục bản đồ địa chính mới. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ sẽ yêu cầu người dân bổ sung.
Bước bốn sau khi hoàn tất đo đạc cập nhật bản đồ, văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa mới. Người sử dụng đất nhận lại sổ đỏ mới hoàn tất nghĩa vụ tài chính nếu có.
Thời gian giải quyết thông thường là mười lăm ngày làm việc tại khu vực đồng bằng và hai mươi lăm ngày tại vùng sâu vùng xa.
Lệ phí và nghĩa vụ tài chính
Chi phí cho việc tách sổ đỏ bao gồm phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ mới. Mức phí này khác nhau tùy theo quy định của từng địa phương và diện tích thửa đất.
Nếu việc tách thửa có phát sinh chuyển nhượng hay tặng cho giữa các cá nhân thì người nhận có thể phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trường hợp tách đất giữa các thành viên trong gia đình có quan hệ huyết thống như cha mẹ cho con thì có thể được miễn các loại thuế và lệ phí theo quy định.
Một số lưu ý quan trọng
Người dân cần tìm hiểu kỹ quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách tại địa phương. Có nơi yêu cầu diện tích tối thiểu là năm mươi mét vuông nhưng cũng có nơi yêu cầu đến một trăm mét vuông.
Không nên tách sổ đối với đất nông nghiệp trong khu vực cấm chuyển mục đích sử dụng hay không nằm trong quy hoạch đất ở.
Cần đảm bảo phần đất muốn tách có đầy đủ điều kiện pháp lý mà không vướng tranh chấp không thế chấp tại ngân hàng hay bị hạn chế chuyển nhượng.
Trong quá trình thực hiện nếu gặp khó khăn về hồ sơ kỹ thuật nên nhờ đến đơn vị đo đạc chuyên nghiệp hay tư vấn pháp lý để đảm bảo quy trình đúng luật tránh bị từ chối.
Tách sổ đỏ là một quyền hợp pháp của người sử dụng đất nhưng phải được thực hiện theo đúng quy định pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan phù hợp với quy hoạch phát triển chung của địa phương. Luật Đất đai năm hai nghìn hai mươi tư và các nghị định hướng dẫn đang giúp thủ tục tách thửa trở nên minh bạch thuận lợi hơn cho người dân.
Tuy nhiên người sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu kỹ lưỡng các điều kiện với quy trình pháp lý để không gặp khó khăn trong quá trình thực hiện. Việc thực hiện đúng sẽ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian công sức còn tránh được các rủi ro về pháp lý sau này.