Trong những năm gần đây bất động sản trở thành lĩnh vực đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam. Song song với sự phát triển đó là nhu cầu siết chặt quản lý nhà nước thông qua hệ thống pháp luật, đặc biệt là chính sách thuế. Xây dựng với ban hành Luật Thuế Bất Động Sản, một đạo luật riêng biệt chính là bước đi đang được cơ quan chức năng xem xét nhằm điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ, tăng thu ngân sách hướng tới phát triển bền vững.
Hiện tại tuy chưa có đạo luật mang tên Luật Thuế Bất Động Sản chính thức nhưng các sắc thuế liên quan vẫn đang được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bài viết này sẽ phân tích thực trạng pháp lý, các đề xuất lập pháp mới đồng thời chỉ ra tác động với cả hướng đi sắp tới của chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản.
Thực trạng pháp luật thuế bất động sản hiện hành
Hiện nay các khoản thuế và phí liên quan đến bất động sản được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật bao gồm
-
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản điều chỉnh bởi Luật Thuế Thu Nhập Cá Nhân.
-
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Luật Thuế Sử Dụng Đất Phi Nông Nghiệp.
-
Lệ phí trước bạ, áp dụng khi đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng nhà đất.
-
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều chỉnh theo Luật Đất đai, các nghị định hướng dẫn.
Việc phân tán quy định pháp lý như vậy dẫn đến nhiều bất cập. Người dân và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc xác định chính xác nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế cũng gặp trở ngại trong quản lý do thiếu hệ thống đồng bộ. Mặt khác lỗ hổng về pháp luật tạo điều kiện cho tình trạng khai giá thấp, trốn thuế, đầu cơ nhà đất tiếp diễn.
Đề xuất xây dựng Luật Thuế Bất Động Sản
Trước những bất cập đó Bộ Tài chính đã đề xuất xây dựng Luật Thuế Tài Sản, trong đó bất động sản là đối tượng trọng tâm. Dự thảo này đang trong quá trình lấy ý kiến có khả năng được đưa vào chương trình xây dựng luật trong nhiệm kỳ tới. Một số nội dung chính dự kiến bao gồm
1. Đánh thuế định kỳ hàng năm với nhà đất
Thay vì chỉ đánh thuế khi chuyển nhượng như hiện nay, luật mới có thể áp dụng thuế tài sản hàng năm dựa trên giá trị nhà, đất. Cách tiếp cận này nhằm điều tiết sở hữu tài sản lớn, khuyến khích sử dụng hiệu quả, tránh tình trạng bỏ hoang hay đầu cơ.
2. Áp dụng thuế suất luỹ tiến theo giá trị
Dự thảo đề xuất phân bậc giá trị tài sản, tài sản càng lớn càng chịu thuế suất cao. Ví dụ, nhà đất dưới 2 tỷ đồng có thể miễn thuế từ 2 – 5 tỷ đồng chịu mức 0,1%, trên 10 tỷ đồng có thể áp mức 0,3% – 0,5%. Điều này tạo ra sự công bằng trong đóng góp ngân sách.
3. Loại trừ nhà ở duy nhất
Để tránh ảnh hưởng đến người có thu nhập trung bình luật có thể quy định miễn thuế đối với nhà ở duy nhất hay nhà có giá trị thấp. Chỉ người sở hữu nhiều bất động sản, có tài sản vượt ngưỡng nhất định, mới thuộc diện chịu thuế.
4. Thống nhất dữ liệu quản lý tài sản
Luật sẽ yêu cầu xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất, kết nối giữa cơ quan thuế, địa chính, xây dựng. Từ đó bảo đảm quản lý minh bạch, công khai, giúp việc tính với cả thu thuế chính xác hơn.
Tác động đến người dân thị trường
Đối với người dân
Nếu Luật Thuế Bất Động Sản được ban hành thì đa số hộ gia đình sở hữu nhà ở duy nhất sẽ không bị ảnh hưởng nhiều nhờ chính sách miễn hay mức thuế thấp. Tuy nhiên với người sở hữu nhiều tài sản, đặc biệt là bất động sản có giá trị lớn tại đô thị, chi phí thuế định kỳ hàng năm sẽ tăng đáng kể.
Do đó người dân cần cân nhắc kỹ khi mua, sở hữu hoặc đầu tư bất động sản, không chỉ tính đến giá trị đầu tư mà cả nghĩa vụ tài chính đi kèm. Việc lập kế hoạch tài chính dài hạn và kê khai tài sản minh bạch sẽ trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Đối với thị trường
Một chính sách thuế hợp lý, minh bạch công bằng sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hiệu quả sử dụng tài sản, giảm hiện tượng đầu cơ, thổi giá. Những người thực sự có nhu cầu ở thực sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với giá phù hợp.
Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ thuế bất động sản sẽ được tăng cường, góp phần phát triển hạ tầng, dịch vụ công tại địa phương. Về lâu dài điều này tạo ra môi trường sống chất lượng rồi còn thị trường phát triển bền vững.
Một số vấn đề cần cân nhắc khi ban hành luật
-
Cần lộ trình rõ ràng không gây sốc cho thị trường hay người dân thu nhập thấp.
-
Cơ chế định giá tài sản phải minh bạch, cập nhật sát giá thị trường, tránh chênh lệch bất hợp lý.
-
Hệ thống dữ liệu nhà đất phải đồng bộ, chính xác, tránh tính thuế trùng lặp hay bỏ sót.
-
Phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan: thuế, tài nguyên môi trường, xây dựng, tư pháp.
-
Đảm bảo công khai, minh bạch thông tin về nghĩa vụ thuế cùng quyền lợi của người dân.
Luật Thuế Bất Động Sản dù chưa chính thức ra đời nhưng đã và đang là chủ đề thu hút sự quan tâm lớn của xã hội. Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh cải cách chính sách thuế nên đây được xem là bước đi tất yếu nhằm kiểm soát thị trường nhà đất tạo công bằng tài chính góp phần phát triển đô thị bền vững.
Người dân với doanh nghiệp cần chủ động theo dõi các thông tin chính thống. Đánh giá tác động thực tế chuẩn bị chiến lược phù hợp. Trong dài hạn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về thuế bất động sản không chỉ là trách nhiệm công dân còn là cơ hội để tạo lập một môi trường sống văn minh, hiện đại, ổn định.