Ngày 24 tháng 7 năm 2024 Chính phủ đã ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Không chỉ thay thế Nghị định số 02/2022/NĐ-CP trước đó còn góp phần cụ thể hóa các quy định quan trọng tạo hành lang pháp lý rõ ràng minh bạch cho hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Bài viết này sẽ phân tích các nội dung chính của nghị định, các quy định nổi bật tác động thực tiễn đến các bên tham gia thị trường.
Bối Cảnh Ban Hành Nghị Định 96/2024/NĐ-CP
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đánh dấu bước ngoặt trong cải cách pháp lý về quản lý giao dịch bất động sản. Tuy nhiên để luật được thực thi hiệu quả trong thực tế cần có các văn bản dưới luật quy định chi tiết cách thức áp dụng. Nghị định 96/2024/NĐ-CP ra đời nhằm lấp đầy khoảng trống pháp lý giúp các chủ thể kinh doanh hay cá nhân lẫn tổ chức hiểu rõ trách nhiệm nghĩa vụ cũng như quyền lợi của mình.
Có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 tức là trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2025. Thể hiện rõ sự chuẩn bị chủ động của Chính phủ trong chuyển đổi pháp lý giúp thị trường có thời gian thích nghi điều chỉnh kịp thời.
Quy Định Về Công Khai Thông Tin Bất Động Sản
Một trong những điểm nổi bật của nghị định là yêu cầu công khai đầy đủ, trung thực mà chính xác thông tin về các dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh. Các thông tin cần công khai bao gồm quy hoạch chi tiết, hồ sơ pháp lý dự án, tiến độ triển khai, điều kiện mở bán cùng các cam kết về bảo lãnh tài chính. Doanh nghiệp phải đăng tải thông tin này trên hệ thống thông tin nhà ở với thị trường bất động sản cũng như trên cổng thông tin của chính mình.
Quy định nhằm tăng tính minh bạch giúp người mua có cơ sở đánh giá rõ ràng trước khi ký hợp đồng đồng thời hạn chế tình trạng bán dự án khi chưa đủ điều kiện gây rủi ro cho người tiêu dùng.
Hạn Chế Đối Với Cá Nhân Kinh Doanh Bất Động Sản
Nghị định tiếp tục cho phép cá nhân được kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mà không cần thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên để tránh hiện tượng lạm dụng núp bóng hoạt động chuyên nghiệp nghị định đã bổ sung giới hạn cụ thể. Theo đó mỗi cá nhân chỉ được thực hiện tối đa 10 giao dịch mỗi năm với tổng giá trị hợp đồng không vượt quá 3.000 tỷ đồng.
Cá nhân tham gia các giao dịch này vẫn phải kê khai nộp thuế đầy đủ với cả tuân thủ quy định về hợp đồng, hồ sơ pháp lý. Cách tiếp cận vừa tạo điều kiện cho người dân tham gia thị trường vừa bảo vệ sự ổn định kiểm soát của Nhà nước.
Kiểm Soát Dư Nợ Tín Dụng với Trái Phiếu Doanh Nghiệp
Để hạn chế tình trạng vay nợ quá mức nghị định đã đưa ra các giới hạn về tỷ lệ dư nợ tín dụng với trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu. Cụ thể tổng dư nợ không được vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án. Nếu dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì hệ số tối đa là 4 lần vốn chủ sở hữu. Với các dự án từ 20 ha trở lên thì con số này là 5,67 lần.
Là quy định quan trọng trong kiểm soát rủi ro tài chính. Đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang gặp khó khăn về thanh khoản, tín dụng bị siết chặt. Giới hạn buộc doanh nghiệp phải có kế hoạch tài chính rõ ràng giảm phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ đó tăng tính bền vững cho thị trường.
Quy Định Về Sàn Giao Dịch Bất Động Sản
Sàn giao dịch bất động sản phải được tổ chức hợp pháp có đầy đủ năng lực pháp lý với nhân sự chuyên môn theo quy định. Người đại diện pháp luật với người điều hành sàn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hoạt động của sàn. Sàn chỉ được hoạt động trong phạm vi đã đăng ký cũng như tuân thủ đúng nội dung đã được quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Siết chặt hoạt động của sàn giao dịch nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên giao dịch thông qua sàn tránh trường hợp sàn giả mạo hay lừa đảo hay môi giới không có năng lực gây hậu quả nghiêm trọng.
Mẫu Hợp Đồng Chuẩn Trong Giao Dịch Bất Động Sản
Nghị định 96/2024/NĐ-CP ban hành hệ thống các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Bao gồm các mẫu hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng. Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng dự án.
Điểm đáng chú ý là các mẫu hợp đồng này đều yêu cầu ghi đúng giá trị giao dịch thực tế tránh tình trạng ghi giá thấp nhằm trốn thuế. Ngoài ra một số điều khoản trong hợp đồng được quy định bắt buộc nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê trong trường hợp có tranh chấp phát sinh.
Tác Động Của Nghị Định Đến Thị Trường Bất Động Sản
Nghị định 96/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng tích cực lên toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản. Quy định rõ ràng về công khai thông tin, giới hạn tài chính, mẫu hợp đồng chuẩn sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm, người dân tin tưởng hơn vào thị trường.
Đối với doanh nghiệp nghị định tạo ra một khung pháp lý ổn định buộc họ phải chuyên nghiệp hóa hoạt động. Nâng cao năng lực quản trị tài chính tuân thủ pháp luật. Đối với cá nhân tham gia mua bán thì áp dụng hợp đồng mẫu cùng quy định chuyển khoản hoa hồng cũng như yêu cầu công khai thông tin sẽ giúp họ hạn chế rủi ro pháp lý với tài chính.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP là một bước đi quan trọng trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Với nhiều quy định cụ thể cùng thực tiễn nên nghị định này không chỉ tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển minh bạch bền vững của thị trường bất động sản. Doanh nghiệp, nhà đầu tư cùng người tiêu dùng cần nắm rõ các nội dung của nghị định để chủ động thích ứng đảm bảo quyền lợi hợp pháp cũng như phát triển hoạt động kinh doanh hiệu quả.