Theo quy định sổ đỏ có được đứng tên 2, 3 người nếu như là đồng sở hữu. Do đó thủ tục 2 người đứng đứng tên sổ đỏ hay nhiều người cùng đứng tên khi làm sang tên sổ đỏ tại văn phòng một cửa UBND quận/ huyện (nếu “sổ đỏ” do quận, huyện cấp), Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu “sổ đỏ” do UBND cấp tỉnh, thành phố cấp) phải có giấy tờ chứng minh là tài sản chung.
Quyền đứng tên sổ đỏ 2 người trở lên
– Trường hợp 1: 2 người đứng tên sổ đỏ là vợ chồng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và về vấn đề đăng ký quyền sở hữu sử dụng đối với tài sản chung phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì trên giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, nếu 2 vợ chồng có thỏa thuận khác.
Theo đó, quyền sử dụng và sở hữu nhà đất là tài sản phải đăng ký nên theo quy định là ghi tên 2 vợ chồng. Thêm vào đó, khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì nếu quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì sổ đỏ phải đứng tên 2 vợ chồng nếu không có thỏa thuận khác.
Vì vậy, nếu bất động sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì về nguyên tắc là tài sản chung vợ chồng nên khi đăng ký sẽ mặc nhiên ghi tên cả 2 vợ chồng nếu như các bên không cung cấp thỏa thuận khác.
– Trường hợp 2: Hai hoặc nhiều người đứng tên sổ đỏ không phải là vợ chồng
Trong trường hợp này thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ theo nguyên tắc chung cấp sổ đỏ ghi tên các đồng sở hữu
Trường hợp 1: Nhà đất là tài sản riêng
Bất động sản là tài sản riêng sẽ hình thành từ mua hoặc nhận thừa kế, tặng cho riêng. Trường hợp này phải cung cấp giấy tờ chứng minh đó là tài sản riêng của người đăng ký đứng tên sổ đỏ, sổ hồng bao gồm:
– Nếu độc thân: Cung cấp sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận độc thân, hợp đồng mua bán bất động sản công chứng.
– Nếu đã có gia đình: Cung cấp sổ hộ khẩu để xác nhận quan hệ hôn nhân. Đồng thời, cung cấp hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng hợp pháp xác lập trước khi đăng ký kết hôn.
– Nếu bất động sản được tặng cho riêng: Phải có văn bản hợp đồng tặng cho riêng có công chứng của người tặng cho cho người có yêu cầu làm thủ tục sang tên, đứng tên sổ đỏ.
– Nếu bất động sản là tài sản thừa kế: Cung cấp văn bản thừa kế có công chứng, chứng thực xác nhận người nhận thừa kế là 1 người, không có đồng sở hữu khác.
Trường hợp 2: Nhà đất là tài sản chung vợ chồng
Nếu nhà đất là tài sản được mua, nhận chuyển nhượng, được tặng cho hay thừa kế chung trong thời kỳ hôn nhân theo quy định đây là sản chung nên yêu cầu phải ghi vợ và chồng cùng đứng tên sổ đỏ với tư cách đồng sở hữu.
Nếu như trong trường hợp này muốn mua nhà, mua đất làm sổ đỏ đứng tên 1 người thì phải đảm bảo các điều kiện sau: Vợ chồng có văn bản thỏa thuận về chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân thì người đứng tên sổ đỏ là vợ hoặc chồng theo thỏa thuận. Và thỏa thuận này đồng nghĩa với việc xác nhận tài sản này là tài sản riêng của vợ/chồng, người không đứng tên trong sổ đỏ không có quyền sử dụng và định đoạt.
Trong trường hợp mua nhà đất muốn đứng tên một người, đặc biệt là vợ hoặc chồng không muốn người khác sở hữu tài sản là đất đai, nhà ở đó nhưng không thỏa thuận được chồng cho vợ hoặc vợ cho chồng đứng tên sổ đỏ sổ hồng thì có thể: Mua nhà đất và nhờ bố mẹ đứng tên sổ đỏ. Sau khi làm bố mẹ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiếp tục làm thêm thủ tục tặng cho riêng cho người vợ/chồng như vậy sẽ có thể chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất sang cho một người với tư cách là tài sản riêng.
Do đó, muốn xác lập sổ đỏ đứng tên 1 người thì chắc chắn sẽ cần chứng minh chỉ duy nhất có một mình có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản đó.
Sổ đỏ có được đứng tên 2 người
“Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.”
Mẫu văn bản thỏa thuận cử đại diện đứng tên sổ đỏ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Hôm nay, ngày … tháng…năm 20….., tại ………, chúng tôi gồm có:
Ông …………………., sinh năm: …………., CMND số: …………. do Công an …………… cấp ngày …………….. và vợ là bà ……………………., sinh năm: …………, CMND số: …… do Công an ……………. cấp ngày …………….. Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số …………………………
Ông/Bà …………………………, sinh năm: ……….., CMND số: …………. do Công an ……………… cấp ngày …………., hộ khẩu thường trú tại: ……………………………….
Chúng tôi lập văn bản thoản thuận này với nội dung như sau:
1. Hiện tại Bên A và Bên B cùng thỏa thuận nhận chuyển nhượng chung quyền sử dụng đất/quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ:……………… (những người tham gia thỏa thuận nhận chuyển nhượng chung quyền sử dụng đất/quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất này gồm có: ông/bà…………………..).
2. Căn cứ khoản 3, Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có quy định: “Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.
Nay trong trạng thái tinh thần minh mẫn, tỉnh táo không bị bất kỳ một sự ép buộc nào, chúng tôi nhất chí thoả thuận như sau:
– Bên A đồng ý nhất trí để Bên B là người đại diện được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) liên quan đến tài sản mà các bên cùng nhận chuyển nhượng nêu tại mục 1 văn bản này và đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đứng tên Bên B với tư cách là người đại diện cho các đồng chủ sử dụng đất/đồng chủ sở hữu và sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định tại khoản 3, Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT được viện dẫn nêu trên;
+ Việc thoả thuận trên đây là hoàn toàn tự nguyện, không trốn tránh bất kỳ một nghĩa vụ tài sản nào và chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả do việc thoả thuận này gây ra.
+ Các nội dung trình bày trong thỏa thuận này là đúng sự thật và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung trình bày này;
+ Việc giao kết Văn bản này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
Chúng tôi công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc thỏa thuận này;
Chúng tôi đã cùng đọc lại nguyên văn Văn bản này, hiểu rõ nội dung và cùng ký tên, điểm chỉ dưới đây để làm bằng chứng.
| BÊN THỨ NHẤT (BÊN A) | BÊN THỨ HAI (BÊN B) |