Trong những năm gần đây thị trường bất động sản tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ với hàng loạt giao dịch mua bán nhà đất diễn ra hằng ngày tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các điều kiện để đảm bảo tính hợp pháp cho một hợp đồng mua bán. Một trong những bước quan trọng thường gặp trước khi ký hợp đồng chính thức là đặt cọc được xem là một hình thức bảo đảm phổ biến trong các giao dịch bất động sản nhưng nếu không nắm rõ quy định có thể dẫn đến những tranh chấp pháp lý phức tạp. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về luật mua bán nhà đất quy định liên quan đến đặt cọc theo pháp luật hiện hành.
Điều kiện để giao dịch nhà đất hợp pháp
Đầu tiên để một giao dịch mua bán nhà đất hợp pháp các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý. Về phía người bán bắt buộc phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà hoặc đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ không có tranh chấp hay bị kê biên để thi hành án. Nếu là tài sản chung của vợ chồng thì phải có sự đồng thuận từ cả hai người. Trường hợp thửa đất thuộc sở hữu nhiều người thì tất cả phải cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng.
Về phía người mua pháp luật không hạn chế cá nhân trong nước mua nhà đất chỉ cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ chức hoặc người nước ngoài thì việc mua bán nhà đất phải tuân thủ các điều kiện riêng biệt theo luật nhà ở và luật đầu tư. Giao dịch phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản có công chứng hay chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền sau đó các bên mới tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.
Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước cơ bản sau. Đầu tiên là thỏa thuận giữa hai bên về giá cả, điều kiện, thời hạn thanh toán cùng các cam kết khác. Nếu đồng ý hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho ký kết hợp đồng mua bán chính thức. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc nhưng thường được sử dụng để tránh tình trạng đơn phương hủy giao dịch gây thiệt hại.
Bước tiếp theo là lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ giải thích rõ nội dung hợp đồng cho hai bên. Sau khi công chứng người mua nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai kèm theo các loại thuế, lệ phí theo quy định như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với phí thẩm định hồ sơ cuối cùng là nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người mua.
Vai trò với bản chất của đặt cọc trong mua bán nhà đất
Trong các giao dịch bất động sản đặt cọc là hành vi pháp lý mang tính cam kết giữa các bên. Người mua thường đưa trước một khoản tiền cho người bán như một sự bảo đảm sẽ ký hợp đồng chính thức trong thời gian nhất định. Nếu người mua từ chối không mua nữa mà không có lý do chính đáng thì sẽ mất khoản tiền cọc ngược lại nếu người bán từ chối giao dịch thì phải hoàn trả tiền cọc đền bù theo thỏa thuận hay gấp đôi khoản đã nhận.
Hợp đồng đặt cọc thường quy định rõ các nội dung như số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng chính thức, trách nhiệm của các bên với điều kiện xử lý tiền đặt cọc nếu một trong hai bên vi phạm cam kết. Mặc dù không bắt buộc công chứng nhưng lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng có chữ ký cùng chứng từ cụ thể sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp về sau.
Lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng đặt cọc
Một số người vì chủ quan hay thiếu hiểu biết đã đặt cọc mua nhà đất mà không kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản. Nhiều trường hợp thửa đất đang bị quy hoạch vướng tranh chấp hay chưa được cấp giấy chứng nhận dẫn đến mất trắng tiền cọc. Do đó trước khi đặt cọc cần yêu cầu người bán cung cấp bản sao sổ đỏ kiểm tra tình trạng pháp lý tại phòng tài nguyên môi trường đồng thời xác minh người đứng tên có đúng là chủ sở hữu hay không.
Ngoài ra hợp đồng đặt cọc nên có điều khoản rõ ràng về điều kiện dẫn đến việc mất cọc hay hoàn cọc nên quy định cụ thể mốc thời gian phải ký hợp đồng chính thức, nghĩa vụ cung cấp giấy tờ, hình thức thanh toán cùng biện pháp xử lý khi có tranh chấp. Trường hợp bên đặt cọc là vợ chồng nên có cả hai cùng ký tên để tránh phát sinh mâu thuẫn trong quá trình giao dịch.
Những điểm mới cần lưu ý theo luật hiện hành
Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi đã cập nhật nhiều quy định mới liên quan đến giao dịch bất động sản. Trong đó đáng chú ý là quy định kiểm soát chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai. Theo đó mức đặt cọc tối đa không vượt quá 5 phần trăm tổng giá trị căn hộ chỉ được thu sau khi dự án hoàn tất thủ tục pháp lý nhằm bảo vệ người mua tránh rủi ro khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán.
Ngoài ra chính phủ cũng khuyến khích áp dụng công nghệ số vào quản lý giao dịch nhà đất như đăng ký hợp đồng điện tử hay tra cứu thông tin pháp lý online hay thanh toán nghĩa vụ tài chính qua cổng dịch vụ công. Sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch an toàn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Giao dịch mua bán nhà đất là một giao dịch lớn về tài sản mang tính ràng buộc cao về pháp lý cho nên hiểu rõ các quy định liên quan đến điều kiện mua bán, thủ tục chuyển nhượng, quyền nghĩa vụ của các bên và vai trò của hợp đồng đặt cọc sẽ giúp người dân hạn chế rủi ro tránh mất tiền oan bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Trong mọi trường hợp người mua nên chủ động tìm hiểu kỹ thông tin pháp luật nếu cần thiết nên tham khảo ý kiến của chuyên gia hoặc luật sư trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến nhà đất chính là bước chuẩn bị cần thiết hợp lý để đảm bảo an toàn cho mọi hoạt động đầu tư bất động sản.