Kinh doanh bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư và tổ chức. Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng nhu cầu nhà ở không ngừng tăng khiến pháp luật Việt Nam đã không ngừng điều chỉnh nhằm tạo hành lang pháp lý chặt chẽ minh bạch hơn. Trong bài viết này chúng ta sẽ cùng nhìn lại nội dung cốt lõi của luật kinh doanh BĐS 2014 đồng thời phân tích các điểm mới nổi bật trong luật kinh doanh bất động sản mới nhất được Quốc hội thông qua vào năm 2023 dự kiến có hiệu lực trong năm 2024.
Tổng Quan Luật Kinh Doanh BĐS 2014
Luật Kinh doanh BĐS 2014 được xem là nền móng pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện đại tại Việt Nam. Được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2014 và chính thức có hiệu lực từ tháng 7 năm 2015. Đã đặt ra một loạt nguyên tắc cùng điều kiện nhằm quản lý chặt chẽ thị trường.
Theo đó, bất kỳ tổ chức, cá nhân nào muốn tham gia kinh doanh bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp. Riêng hoạt động môi giới, tư vấn, sàn giao dịch hay quản lý vận hành đều cần có chứng chỉ hành nghề phù hợp. Đây là một trong những cải cách đáng kể so với luật trước đó nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động của các chủ thể tham gia thị trường.
Luật cũng yêu cầu minh bạch thông tin dự án, nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai kiểm soát rõ ràng quy trình chuyển nhượng. Tuy nhiên, một số hạn chế vẫn tồn tại như chưa có quy định đầy đủ về bảo vệ người mua nhà chưa hình thành, điều kiện hành nghề chưa chặt chưa ngăn chặn được hiện tượng môi giới tự phát tràn lan.
Sự Ra Đời Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Mới Nhất
Trước bối cảnh thị trường ngày càng phức tạp với nhiều rủi ro tiềm ẩn, luật kinh doanh bất động sản mới nhất đã được Quốc hội thông qua năm 2023 thay thế cho luật cũ từ 2014. Dự kiến áp dụng từ tháng 8 năm 2024, luật mới có nhiều điều chỉnh sâu rộng thực chất hơn để đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Một trong những thay đổi nổi bật là quy định rõ về điều kiện hành nghề của cá nhân môi giới. Theo đó, cá nhân chỉ được phép hành nghề nếu có chứng chỉ hành nghề phải làm việc trong doanh nghiệp đã được đăng ký hoạt động môi giới. Mô hình môi giới tự do không còn được pháp luật cho phép từ thời điểm luật mới có hiệu lực. Điều này nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và kiểm soát hoạt động môi giới vốn đang bị buông lỏng.
Ngoài ra, luật mới cũng chú trọng đến bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng theo đúng tiến độ và có trách nhiệm công khai toàn bộ thông tin pháp lý, quy hoạch, tiến độ thi công dự án. Điều này góp phần làm tăng niềm tin của người dân khi tham gia thị trường và hạn chế tối đa các rủi ro tranh chấp phát sinh.
So Sánh Giữa Hai Phiên Bản Luật
Xét về phạm vi điều chỉnh, cả hai luật đều nhằm quản lý hoạt động đầu tư, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, quản lý, dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên luật mới có phạm vi mở rộng hơn không chỉ nhắm đến các chủ thể kinh doanh còn đề cập rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong toàn bộ chuỗi hoạt động từ khâu chuẩn bị dự án đến khi bàn giao cho người mua.
Về điều kiện hành nghề, luật 2014 yêu cầu cá nhân có chứng chỉ nhưng chưa quy định bắt buộc phải làm trong doanh nghiệp. Điều này tạo ra một khoảng trống pháp lý khiến môi giới hoạt động tự do tràn lan. Luật mới đã lấp đầy khoảng trống đó bằng quy định chặt chẽ hơn bắt buộc hành nghề trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng.
Một điểm đáng chú ý khác là luật mới bổ sung danh mục các hành vi bị nghiêm cấm. Ví dụ như cấm việc chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện hay quảng cáo sai sự thật hay lừa dối khách hàng hay như huy động vốn trái phép. Mục tiêu là hạn chế tối đa các rủi ro lừa đảo vốn diễn ra khá phổ biến trong thị trường trước đây.
Tác Động Đối Với Doanh Nghiệp Và Người Dân
Với doanh nghiệp, luật mới là cơ hội cũng là thách thức. Cơ hội đến từ việc hành lang pháp lý rõ ràng sẽ giúp tạo sân chơi bình đẳng và minh bạch hơn khuyến khích đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng sẽ phải thích ứng với các yêu cầu mới đặc biệt là trong việc công khai thông tin hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho dự án.
Đối với người dân, luật mới mang lại lợi ích lớn trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua. Thông tin dự án được công khai, các rủi ro về tiến độ với pháp lý được kiểm soát chặt chẽ từ đó người dân có thể yên tâm hơn khi xuống tiền đầu tư hay mua nhà để ở.
Hướng Dẫn Chuyển Giao Từ Luật Cũ Sang Luật Mới
Một trong những băn khoăn lớn của doanh nghiệp hiện nay là việc chuyển giao từ luật cũ sang luật mới. Theo hướng dẫn, các dự án đã được cấp phép trước thời điểm luật mới có hiệu lực vẫn tiếp tục thực hiện theo luật 2014. Tuy nhiên nếu có điều chỉnh liên quan đến cơ chế huy động vốn với chuyển nhượng hay phương thức giao dịch thì phải cập nhật theo luật mới.
Các tổ chức và cá nhân hành nghề môi giới cũng cần nhanh chóng cập nhật lại điều kiện hoạt động rồi cả kiểm tra chứng chỉ đăng ký doanh nghiệp nếu muốn tiếp tục hành nghề hợp pháp. Đây là bước chuyển cần thiết để phù hợp với xu thế chuyên nghiệp hóa.
Luật kinh doanh BĐS 2014 là nền tảng pháp lý quan trọng cho giai đoạn đầu phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên trước các vấn đề mới nảy sinh luật kinh doanh bất động sản mới nhất ra đời như một sự nâng cấp toàn diện. Với nhiều cải cách đáng chú ý luật mới kỳ vọng sẽ mang đến một thị trường minh bạch, công bằng an toàn hơn cho tất cả các bên.
Sự thay đổi trong luật không chỉ yêu cầu các doanh nghiệp phải thích nghi còn đặt ra trách nhiệm cao hơn đối với nhà đầu tư và người mua. Trong giai đoạn chuyển tiếp việc hiểu rõ nội dung của cả hai luật là điều kiện tiên quyết để đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản diễn ra thuận lợi đúng pháp luật.