Đất nông nghiệp luôn đóng vai trò then chốt trong quá trình phát triển bền vững ở Việt Nam. Với đặc điểm là quốc gia có nền sản xuất nông nghiệp truyền thống, việc xây dựng với hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất nông nghiệp không chỉ góp phần đảm bảo an ninh lương thực còn thúc đẩy phát triển kinh tế nông thôn ổn định xã hội. Trong bối cảnh đổi mới thể chế Luật Đất đai sửa đổi mới nhất đã đưa ra nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến đất nông nghiệp. Bài viết dưới đây sẽ điểm qua các quy định mới đáng chú ý về giao đất, chuyển nhượng, đền bù, thu hồi, chia tách, chuyển mục đích với cả gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Giao với sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định hiện hành hộ gia đình và cá nhân có quyền được giao đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo mục đích canh tác thường là 50 năm. Hết thời hạn nếu người sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích thì được xem xét gia hạn.
Đối với tổ chức kinh tế hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có thể được thuê đất nông nghiệp từ Nhà nước. Ngoài ra còn có thể nhận chuyển nhượng nhận tặng cho góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định.
Quy định mới về hạn mức sử dụng đất
Luật mới mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Trước đây chỉ cho phép nhận chuyển nhượng tối đa gấp mười lần hạn mức giao đất, hiện nay được mở rộng lên đến mười lăm lần tùy theo điều kiện địa phương. Việc mở rộng này tạo điều kiện thuận lợi cho tích tụ ruộng đất áp dụng cơ giới hóa phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn.
Tuy nhiên dù được phép tích tụ nhiều diện tích hơn người sử dụng vẫn phải có phương án sản xuất cụ thể được phê duyệt bởi chính quyền cấp huyện nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ sử dụng đất không đúng mục đích hay bỏ hoang.
Chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất
Luật mới cho phép cá nhân hay tổ chức được chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu trong hạn mức quy định. Trường hợp vượt hạn mức thì phải đăng ký kinh doanh có dự án sử dụng đất phù hợp quy hoạch.
Người nhận chuyển nhượng phải đảm bảo điều kiện là có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp mà không vi phạm quy hoạch không thuộc diện đang bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho phải được lập thành văn bản, công chứng với đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền.
Thu hồi đền bù đất nông nghiệp
Nhà nước có quyền thu hồi đất nông nghiệp trong một số trường hợp như thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, quốc phòng an ninh hoặc khi người sử dụng vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai. Khi bị thu hồi đất người sử dụng nếu đáp ứng điều kiện sẽ được bồi thường bằng đất bằng tiền hay tái định cư.
Giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có tham khảo thị trường. Ngoài ra người bị thu hồi đất còn có thể được hỗ trợ chi phí di dời ổn định đời sống với đào tạo nghề cả tìm kiếm việc làm.
Chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là nhu cầu phổ biến trong quá trình phát triển kinh tế xã hội quy định việc chuyển đổi phải xin phép cơ quan có thẩm quyền tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Việc chuyển mục đích chỉ được thực hiện sau khi có quyết định của ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh tùy theo thẩm quyền.
Một số trường hợp như trồng cây dược liệu hay chăn nuôi nhỏ lẻ hay hoạt động dịch vụ gắn với nông nghiệp vẫn được xem là sử dụng đúng mục đích mà không cần xin chuyển đổi nhưng phải khai báo được ghi nhận trong hồ sơ quản lý đất đai.
Chia tách hợp thửa đất nông nghiệp
Việc chia tách thửa đất nông nghiệp được phép nếu đáp ứng đủ điều kiện như diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch hay không tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngược lại hợp thửa đất nhằm mục đích tích tụ sử dụng hiệu quả cũng được khuyến khích thực hiện.
Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục chia tách hay hợp thửa đảm bảo quyền lợi người sử dụng quản lý thống nhất.
Gia hạn quyền sử dụng đất
Sau khi hết thời hạn sử dụng người dân có thể làm thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất nếu tiếp tục có nhu cầu không vi phạm pháp luật. Hồ sơ gia hạn cần nộp trước thời điểm hết hạn ít nhất sáu tháng. Cơ quan nhà nước có trách nhiệm xem xét đánh giá quá trình sử dụng đất ra quyết định gia hạn hay không gia hạn.
Trong trường hợp không được gia hạn người sử dụng sẽ bị thu hồi đất được bồi thường theo quy định nếu có đủ điều kiện.
Thách thức hướng hoàn thiện
Dù pháp luật đã có nhiều điều chỉnh tiến bộ nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập trong quản lý đất nông nghiệp như tình trạng lấn chiếm sử dụng sai mục đích hay tranh chấp quyền sử dụng với chuyển nhượng không hợp pháp. Việc xác định giá đền bù còn chênh lệch so với thực tế khiến người dân chưa thực sự yên tâm khi bị thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại này cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng minh bạch đơn giản hóa thủ tục nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất.
Pháp luật đất nông nghiệp tại Việt Nam đang ngày càng hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu phát triển bền vững bảo đảm quyền lợi cho người dân tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp hiện đại. Những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi thể hiện nỗ lực lớn trong cải cách chính sách đất đai mở đường cho việc tích tụ ruộng đất để còn khai thác hiệu quả tiềm năng đất nông nghiệp. Tuy nhiên quá trình triển khai thực tiễn vẫn cần sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị để đưa chính sách đi vào đời sống một cách công bằng hiệu quả.