Thuế nhà đất luôn là vấn đề được nhiều cá nhân, hộ gia đình với doanh nghiệp quan tâm. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động với cả Nhà nước đẩy mạnh các chính sách quản lý tài sản công. Tại Việt Nam thuế nhà đất hiện vẫn là một khái niệm bao hàm nhiều loại thuế khác nhau như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cùng các khoản phí, lệ phí liên quan đến nhà đất.
Tuy chưa có một luật riêng về thuế nhà đất nhưng với Luật Đất đai 2024 được ban hành dự kiến áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2025. Dự kiến hàng loạt điều chỉnh về cơ sở tính thuế, giá đất, quy trình thu nộp thuế sẽ có tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân lẫn doanh nghiệp. Bài viết này cung cấp một cái nhìn tổng quan và thực tiễn về những thay đổi lớn trong chính sách thuế nhà đất hiện nay.
Phân biệt các loại thuế liên quan đến nhà đất
Trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, thuế nhà đất không phải là một sắc thuế độc lập mà là cách gọi chung cho nhiều loại thuế liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà bao gồm:
-
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: đánh vào diện tích đất sử dụng cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
-
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: đánh vào lợi nhuận có được từ việc bán nhà đất.
-
Lệ phí trước bạ: tính khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng nhà đất.
-
Các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tổ chức và cá nhân thuê đất của Nhà nước.
Mỗi loại thuế, phí kể trên đều có cách tính riêng, dựa trên các căn cứ pháp lý cụ thể và được điều chỉnh liên tục nhằm phù hợp với chính sách điều tiết đất đai của Nhà nước.
Những thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 ảnh hưởng đến thuế nhà đất
1. Thay đổi cơ chế xác định giá đất
Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành. Thay vào đó, bảng giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định, nhưng phải bảo đảm tiệm cận với giá thị trường.
Việc thay đổi cơ chế định giá này sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản và các loại thuế, phí liên quan đến đất. Trước đây, người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Với cơ chế bảng giá đất mới, việc tính thuế sẽ sát thực hơn, hạn chế tình trạng trốn thuế.
2. Tăng cường minh bạch trong kê khai và nộp thuế
Luật mới yêu cầu tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch có đăng ký, đồng thời kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. Quy định này nhằm bảo đảm tính minh bạch, giúp cơ quan thuế dễ dàng giám sát và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm.
Ngoài ra, các thủ tục liên quan đến nộp thuế, phí khi mua bán, tặng cho nhà đất sẽ được thực hiện trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia, rút ngắn thời gian và tránh tình trạng nhũng nhiễu.
3. Dự kiến ban hành Luật Thuế tài sản
Bên cạnh Luật Đất đai, Bộ Tài chính cũng đang xây dựng dự thảo Luật Thuế tài sản, trong đó có đề xuất đánh thuế định kỳ đối với nhà và đất ở mức giá trị từ 2 tỷ đồng trở lên. Mức thuế suất dự kiến từ 0,1 đến 0,5% trên tổng giá trị tài sản.
Nếu được thông qua, đây sẽ là một sắc thuế hoàn toàn mới, tách biệt với thuế chuyển nhượng hay thuế sử dụng đất hiện tại. Mục tiêu chính là điều tiết sở hữu tài sản lớn, hạn chế đầu cơ bất động sản và tăng nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương.
Tác động đến người dân và doanh nghiệp
1. Đối với người dân
Việc áp dụng bảng giá đất sát thị trường đồng nghĩa với việc số thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất có thể tăng đáng kể. Tuy nhiên, điều này giúp tạo sự công bằng giữa người dân và nhà đầu tư lớn, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng khai báo giá thấp để lách luật.
Người dân cũng cần lưu ý đến khả năng phải nộp thuế tài sản nếu sở hữu nhiều nhà đất hoặc nhà có giá trị cao. Việc lập kế hoạch tài chính và chuẩn bị hồ sơ hợp lệ sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và gánh nặng thuế.
2. Đối với doanh nghiệp
Các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh, đặc biệt là về định giá sản phẩm, phân bổ chi phí và quản lý dòng tiền. Việc tăng nghĩa vụ thuế có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng và giá thành sản phẩm.
Bên cạnh đó, quy định giao dịch qua sàn bắt buộc sẽ làm tăng chi phí vận hành, nhưng đổi lại tạo niềm tin cho khách hàng và giúp doanh nghiệp hoạt động minh bạch hơn.
Lời khuyên cho người sở hữu và đầu tư nhà đất
-
Thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật mới liên quan đến đất đai, thuế và các loại phí liên quan.
-
Khi mua bán nhà đất, cần tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, tránh kê khai sai dẫn đến bị truy thu và xử phạt.
-
Lập hồ sơ đầy đủ, minh bạch để chứng minh nguồn gốc tài sản và thu nhập hợp pháp.
-
Với nhà đất chưa sử dụng, cần xem xét phương án đầu tư khai thác hiệu quả để tránh bị áp thuế cao theo quy định mới.
Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 với các chính sách thuế liên quan đến nhà đất không chỉ là vấn đề pháp lý còn ảnh hưởng sâu rộng đến tài chính cá nhân, chiến lược đầu tư cùng hoạt động kinh doanh. Hiểu đúng với nắm chắc các quy định mới là điều kiện cần thiết để người dân với doanh nghiệp chủ động thích ứng, quản lý tài sản hợp lý, tránh rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng giao dịch bất động sản.