Vấn đề chuyển nhượng đất đai (bất động sản) luôn phát sinh các nghĩa vụ về thuế. Vậy, việc mua bán đất đai phải nộp các loại thuế nào ? Cách xuất hóa đơn đối với việc chuyển nhượng nhà đất ? và các vấn đề pháp lý liên quan khác
Căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC , người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất. Như vậy tức là khi chuyển nhượng bất động sản, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo quy định.
Căn cứ theo Thông tư 219/2013/TT-BTC thì chuyển nhượng quyền sử dụng đấ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Tại Khoản 10 Điều 7 thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
– Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
– Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Ví dụ: Trường hợp tại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho khách hàng A, hai bên mua bán xác định tổng giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế GTGT), trong đó giá đất được trừ là 1 tỷ đồng (việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT phải thực hiện theo đúng hướng dẫn tại điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC nêu trên, cụ thể là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng nếu có …) thì ghi hóa đơn như sau:
– Giá chuyển nhượng bất động sản: 3.000.000.000đ
– Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT: 1.000.000.000đ
– Cộng tiền hàng: 2.000.000.000đ
Tổng giá thanh toán: 3.200.000.000đ
Công ty kê khai thuế GTGT và thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 01/GTGT và mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC theo quy định.