7 nguyên tắc nhất định nhà đầu tư phải ghi nhớ
Theo ông Nguyễn Thái Huy, Phó Tổng giám đốc giám đốc công ty CP Yeshouse, ở thời điểm này, đất nền vẫn là kênh đầu tư vốn thấp, sinh lời cao, hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc tiềm ẩn rủi ro. Do đó, để tránh những rủi ro khi tiến hành giao dịch và mang lại lợi nhuận cao nhất, nhà đầu tư nên chuẩn bị cho mình những kiến thức cơ bản về đầu tư đất nền.
Nguyên tắc một, vị trí đắc địa: Lựa chọn sản phẩm có vị trí thuận lợi, kết nối, tiện ích liền kề: bệnh viện, trường học, chợ, trung tâm hành chính, trung tâm vận chuyển,…; nguyên tắc trước đến nay cho thất, những khu đất đáp ứng đủ các yếu tố “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” thì luôn mang đến giá trị sinh lời cao.
Nguyên tắc hai, pháp lý an toàn: Chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn tuyệt đối. Đây được xem là nguyên tắc bất di bất dịch khi “xuống tiền” mua BĐS, đặc biệt trước bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay.
Nguyên tắc ba, đầu tư vào những dự án “sống”: Nên mua những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.
Nguyên tắc bốn, định giá trước khi mua: Tìm các chuyên gia BĐS, chuyên viên tư vấn giá đất nền định mua đã hợp lý hay chưa. Lưu ý, chỉ mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn một chút so với giá thị trường, tỷ lệ 5%.
Nguyên tắc năm, dùng đòn bẩy tài chính hợp lý: Nhà đầu tư nên hạn chế đầu tư quá khả năng tài chính của bản thân. Trường hợp, thiếu hụt, chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn. Và trước khi vay nên tính đến bài toán lãi suất trước áp lực tài chính theo nguyên tắc 2 lần 50: không vay quá 50% giá trị sản phẩm và không trả lãi lẫn vốn quá 50% thu nhập/tháng.
Nguyên tắc sáu, tính thanh khoản cao: Tiến hành cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch ở khu vực mình chọn mua để xem tình hình giao dịch nơi này có thường xuyên diễn ra không? Định hình ngắn – trung – dài hạn sẽ như thế nào?
Nguyên tắc bảy, môi trường xung quanh: Một khu dân cư với đầy đủ tiện ích xung quanh và sinh thái trong lành luôn mang đến giá trị vàng cho nhà đầu tư cũng như cư dân an sinh. Do đó, môi trường xung quanh là yếu tố không thể thiếu khi chọn mua sản phẩm đất nền.
“Người mua nhà cần chủ động định hướng mục tiêu đầu tư, xác định loại hình BĐS phù hợp, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư, bài toán tài chính và đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính phải hợp lý; thường xuyên theo dõi tình hình biến động của thị trường, tích lũy kiến thức đầu tư BĐS và những văn bản pháp lý liên quan; “chọn mặt gửi vàng” vào các chủ đầu tư, thương hiệu phân phối uy tín, chuyên nghiệp”, ông Huy nhấn mạnh.
Khi quyết định tìm mua cho mình một mảnh đất để an cư lạc nghiệp là vô cùng quan trọng. Chính vì vậy không nên nóng vội, cần phải có thời gian để nghiên cứu tổng thể thị trường cũng như chọn lựa những vị trí cụ thể. Việc đầu tư này sẽ giúp chúng ta tránh được rất nhiều rắc rối sau này cũng như những sai lầm khiến phải tốn kém những khoản không cần thiết sau này.
Tìm hiểu thông tin chung về khu đất
Việc đầu tiên nên làm khi quyết định mua một mảnh đất thổ cư là cần phải tìm hiểu thật kỹ khu đất đó thuộc diện như thế nào, đường xá có thuận tiện hay không, khu dân sinh có tốt không. Cuộc sống ở đó sẽ rất thuận tiện nếu như mảnh đất gần trường học, chợ, bệnh viện…
Ngoài ra, cần phải rất chú ý đó là các vấn đề về pháp lý như mảnh đất cần mua có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không. Chúng ta cũng nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không.
Đây là một vấn đề vô cùng quan trọng nó quyết định đến tính pháp lý của mảnh đất. Tốt nhất chúng ta nên mua đất đã có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp của chính mảnh đất mình cần mua nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.
Cũng có rất nhiều trường hợp đơn cử như mảnh đất chúng ta muốn mua có diện tích chỉ 40m2 nhưng khi yêu cầu xem sổ đỏ thì trong sổ lại có diện tích lớn hơn 40m2 (có thể là 80m² hoặc lớn hơn, nghĩa là phần đất mà họ rao bán là phần nằm trong sổ lớn này, và phần này chưa có tách sổ). Chủ nhà có thể sẽ lấy lí do đang chờ tách sổ và trước mắt bán với hình thức tạm viết tay đến khi có sổ sẽ chuyển cho chúng ta.
Chúng ta hãy nhớ, đừng bao giờ chấp nhận lý do sau này sẽ tách sổ bởi chúng ta không thể chắc chắn thời điểm khi nào mới có sổ riêng. Nếu quyết định vội vàng bạn sẽ có nguy cơ “tiền mất tật mang” vì pháp luật không công nhận mua bán theo hình thức này.
Chọn hướng mảnh đất
Mảnh đất lý tưởng nhất đó là nằm ở hướng Nam hay Đông Nam. Từ xa xưa ông bà ta vẫn có câu “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam”. Đây là 2 hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho việc xây nhà.
Một mảnh đất lý tưởng đó là chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp).
Nếu là người làm ăn kinh doanh hẳn bạn sẽ rất coi trọng vấn đề về vị thế mảnh đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng. Phía trước mặt không nên có cột điện, cây lớn, hay con đường cắm thẳng vào khu đất bởi điều này theo phong thủy là không tốt.
Mặc dù là đất thổ cư nhưng mảnh đất chúng ta đang định mua nếu đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. Những khu đất trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô tô có thể vào được …luôn hấp dẫn người mua.
Mảnh đất, nhà tạm không nằm trên hệ thống cống thoát nước
Có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là ở những khu tập thể cũ ngày xưa vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạng mảnh đất nên có những trường hợp mảnh đất nằm trên hệ thống thoát nước thải của khu. Đây là vấn đề rất đau đầu nó không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà, đào móng….
Phải tìm hiểu kỹ về địa chất mảnh đất
Đây là vấn đề vô cùng quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng nhà sau này. Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất bạn cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau.
Lối đi vào không có tranh chấp
Trên thực tế ở những đô thị lớn có rất nhiều mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán và nếu chúng ta không để ý, không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định mua và rồi sau đó mới phát hiện ra thì đã quá muộn. Đây là tình huống dở khóc dở cười mà rất nhiều người mua nhà gặp phải.
Hợp đồng mua đất phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan
Khi mua đất, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng.
Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ tranh chấp giằng co.
Có nên đầu tư mua đất nông nghiệp
Rủi ro khi mua đất nông nghiệp
Khu đất không được lên thổ cư
Đất nông nghiệp thường bị hạn chế về mục đích sử dụng, không thể xây nhà ở hay công trình trên đó, mà chỉ được phép sử dụng cho mục đích canh tác nông nghiệp.
Nhiều quận, huyện ở ngoại thành có những quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Do đó, nếu không làm rõ việc này, người dân có thể gặp phải nhiều trở ngại khi mua bán đất nông nghiệp.
Chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư
Hầu hết người dân khi thực hiện đầu tư mua đất nông nghiệp đều có mục đích chuyển đổi thành đất thổ cư để gia tăng giá trị tài sản và dễ dàng giao dịch.
Sau khi thực hiện mua đất nông nghiệp, người dân sẽ cần chi thêm một khoản tiền nữa để chuyển đổi lên thổ cư. Vì vậy, bên cạnh việc chọn đất và thăm dò khu đất đó có lên được đất thổ cư hay không, người mua cũng cần tham khảo khoản tiền phí phải nộp khi chuyển lên đất thổ cư.
Quy định về khoản tiền phí chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư cũng sẽ khác nhau theo từng địa phương. Các quy định này chủ yếu được căn cứ theo khu vực hay các trục đường.
Việc rà soát quy hoạch sử dụng đất
Với người đầu tư mua đất nông nghiệp, thì yếu tố quyết định sự thành bại nằm ở việc quy hoạch sử dụng đất.
Trong luật Đất đai năm 2013 đã chỉ rõ, “việc quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các lĩnh vực trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là tiền đề cơ sở để Nhà nước giao đất, và chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thực hiện đền bù về đất, các chi phí về đất cho những người dân khi bị thu hồi đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương có vai trò rất quan trọng nhưng không phải là ai cũng biết được. Pháp luật hiện hành có quy định “quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là thông tin cần được công bố công khai” nhưng lại chưa có được một cơ chế hiệu quả nào để giám sát điều này. Vì vậy, gây ra việc nhiễu thông tin về các quy hoạch sử dụng đất. Đây là một thiệt thòi lớn nếu người dân đầu tư đất mua nông nghiệp vùng ven không kịp thời nắm được thông tin về quy hoạch sử dụng đất.
Người dân đầu tư mua đất nông nghiệp vùng ven có thể gặp nhiều trục trặc hoặc thua lỗ nếu sơ suất phạm phải một trong các điểm sau: không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, tài sản nằm trong quy hoạch đất dự trữ, không được phép lên thổ cư hay chi phí để chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao.
Dù không ít rủi ro nhưng việc đầu tư mua đất nông nghiệp vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn với nhiều người. Nếu chuyển đổi được mục đích sử dụng từ nông nghiệp lên đất thổ cư, thì người mua sẽ có cơ hội giữ giá tốt khi thị trường địa ốc đóng băng, nhưng giá lại leo thang khi thị trường phục hồi lại và tăng trưởng.
Những điều lưu ý khi mua đất nông nghiệp
Điều kiện cần để đất nông nghiệp có thể được phép mua bán
Theo điều 106 Luật đất đai, đất nông nghiệp có thể được mua bán khi đáp ứng được các điều kiện sau, bao gồm:
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực hiện thi hành án.
Đất này phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất phải thời gian sử dụng đất.
Đất không xảy ra tranh chấp.
Ngoài ra, để khu đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành công, người dân còn phải tuân thủ Điều 103,104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, các quy định về những trường hợp hạn chế hay không được nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất.
Thủ tục mua đất nông nghiệp
Theo quy định tại điều 79, nghị định số 34/2014/NĐ-CP thì quy trình chuyển nhượng đất được thực hiện như sau:
– Hai bên: nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng, đến văn phòng công chứng địa phương yêu cầu công chứng hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sau khi công chứng hợp đồng, hai bên đi đến Văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ và thực hiện quyền chuyển nhượng đất.
– Người sử dụng đất có trách nhiệm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Lưu ý khi làm thủ tục mua đất nông nghiệp
– Theo điểm b khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004 và ngày 29/10/2004 của chính phủ: “khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất thì mới có thể coi là đủ tính chất pháp lý.”
– Thủ tục chứng thực khi mua bán đất nông nghiệp bao gồm các hồ sơ như sau:
Mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT
Hợp đồng chuyển về đổi quyền sở hữu đất hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư.
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
CMND hay hộ chiếu của các bên liên quan.
Một số giấy tờ khác liên quan.
tag: đâu cách 2019 hà nội bí data khách lướt sóng đấu thầu gì thôn rẻ 2018 long mũi né tự xu 9