Kinh nghiệm kinh doanh nhà đất
Luật kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa: “kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
Các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà hoặc công trình được xây dựng sẵn; nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
“kinh doanh bất động sản mang lại khả năng sinh lợi cao và nhanh chóng, nhiều người có tiền nhàn rỗi cũng muốn tham gia vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, có một số nhà đầu tư do thiếu sự hiểu biết cứ nghe ai bán rồi mua, mua rồi chờ giá lên, để rồi cuối cùng thua lỗ hay ôm hàng không bán ra được, đôi khi còn thu về tay trắng”, anh Nam một nhà đầu tư cá nhân, chia sẻ.
Theo anh Nam, kinh doanh bất động sản cần phải có kiến thức và phải biết quan sát. Chẳng hạn, muốn mua được một bất động sản có “giá hời” thì nên ưu tiên chọn vào các bất động sản cần bán tháo để giải quyết những vấn đề như trả nợ, ốm đau… Lúc này, người mua sẽ rất dễ dàng thương lượng giá cả. Tuy nhiên, trường hợp này cũng cần nên tìm hiểu kỹ thông tin với người dân hoặc môi giới quanh khu vực đó để tránh sập bẫy.
Bất động sản có tính chuyển nhượng. Như vậy, phải hết sức lưu ý vấn đề về pháp lý như sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Pháp lý được đảm bảo sẽ chắc chắn thu hút được nhiều người mua hơn.
Khi có ý định giao dịch bất động sản tại một khu vực nào đó, người mua cần cần xác minh thông tin về quy hoạch hay vấn đề về tranh chấp của bất động sản đó. Điều này, có thể biết được dễ dàng thông qua đến hỏi trực tiếp tại các cơ quan chức năng như: UBND cấp xã, phòng tài nguyên môi trường, văn phòng đăng ký đất đai, trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán.
Trong định giá bất động sản, vị trí là một trong những yếu tố hàng đầu. Chính vì vậy, nếu lựa chọn những sản phẩm có vị trí tốt như nằm ở mặt đường chính và khu vực đông dân cư để đầu tư thì khả năng sinh lợi theo thời gian là rất cao.
Và cũng không quên bỏ qua sự tiện ích của hệ thống cơ sở hạ tầng. Đây là một trong những yếu tố tiên quyết của việc làm tăng giá trị của bất động sản. Tương tự, một bất động sản có thiết kế đẹp nhưng nằm xa khu dân cư, giao thông và hạ tầng kém, cách xa các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học, chắc chắn sẽ không được định giá cao hơn một căn nhà nhỏ, thiết kế không đẹp nhưng bù lại nằm ở mặt tiền đường, có hạ tầng tốt. Vì nhà xấu còn có thể sửa chữa, nhưng đường xấu thì không thể sửa chữa được.
Anh Nam cũng lưu ý thêm, khi mua bất động sản không chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí và tiện ích của bất động sản đó, mà còn đặc biệt chú trọng vấn đề về an ninh và trình độ dân trí tại khu vực. Bởi vì, bất động sản nằm tại vị trí được đảm bảo an ninh và trình độ dân trí tốt thì sẽ có giá cao hơn những bất động sản ở các vị trí khác.
Anh Nam khuyên nên tránh những bất động sản bị kê biên thế chấp ngân hàng. Và cũng cần lưu ý về thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, lâu dài hay có thời hạn.
“Nếu những ai có ý định sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư, thì không nên vay vượt quá 40-50% tổng giá trị của sản phẩm, nhằm để hạn chế khả năng gánh lãi hàng tháng”, anh Nam nhấn mạnh.
Còn nếu đầu tư bất động sản trong dự án, thì phải chuẩn bị kỹ dòng tiền cho các đợt thanh toán, để tránh trường hợp bị áp lực hoặc hụt tiền, sẽ phải bán tháo bất động sản, điều này dễ dẫn đến nguy cơ thua lỗ rất cao.
“Nên tìm hiểu kỹ các thông tin cơ bản của một dự án như: đã có Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, Quyết định công nhận chủ đầu tư và Giấy phép xây dựng hay chưa? Uy tín chủ đầu tư cũng là một thông tin rất quan trọng. Bởi điều này sẽ quyết định đến giá trị bất động sản của mình trong tương lai”, anh Nam nói.
Những kiến thức này không chỉ dành cho các nhà đầu tư mà còn phù hợp với những ai đang và sắp chọn nhà mua để ở.
Đầu tư vào loại bất động sản nào?
Đầu tư vào loại bất động sản nào là vấn đề trước tiên bạn cần quyết định. Việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng tài chính của bạn. Theo các chuyên gia, đầu tư vào các loại hình bất động sản dưới đây sẽ hứa hẹn đem lại cho bạn nhiều lợi nhuận nhất.
– Mua bất động sản tốt nhất: Hãy mua bất động sản tại nơi những người giàu có hay lui tới”. Quả vậy, khi mua bất động sản ở những nơi có nhiều người giàu cũng đồng nghĩa với khí hậu, cảnh đẹp thiên nhiên và những dịch vụ tốt nhất… Không những thế bạn có thể dễ dàng bán lại bất động sản của mình cho những người có nhiều tiền và thu được lợi nhuận kếch xù.
– Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: Yếu tố vị trí, môi trường xã hội còn quan trọng hơn chính bất động sản của bạn. Vị trí có thuận tiện cho việc đi lại không? Giao thông có dễ dàng không? Các dịch vụ có thuận tiện không? Khí hậu trong lành hay ô nhiễm?…là những yếu tố bạn cần quan tâm. Mua một ngôi nhà xấu có vị trí thuận lợi vẫn tốt hơn một ngôi nhà đẹp có vị trí không thuận lợi vì nhà xấu thì vẫn sửa sang được theo ý muốn của mình. Nếu bạn có khả năng tài chính thì nên mua bất động sản có diện tích rộng vì nó hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều.
“Hãy nhằm vào khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển. Sau đó hãy mua đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi mà giá đất được tính theo diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền
– Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê: đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính, quản lý và bán các ngôi nhà đó”. Bạn sẽ không phải thuê nhiều nhân công để quản lý như ở những tòa nhà cho nhiều người thuê mà chỉ cần gọi họ khi một gia đình nào đó gặp sự cố. Mặt khác, sự cố của gia đình đó cũng không làm ảnh hưởng tới những hộ gia đình khác.
– Bất động sản phù hợp thị hiếu của cộng đồng: Một trong những cách đầu tư bất động sản có hiệu quả cao là đầu tư xây dựng những khu nhà để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào: khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị… lại là một việc bạn cần cần nhắc và tính toán kỹ. Bạn đừng cố mở một khách sạn ở nơi đồng không mông quạnh hay bất tiện về giao thông cũng như mở một spa cao cấp ở khu công nghiệp có thu nhập thấp…
Nhờ sự giúp đỡ của chuyên gia tư vấn
Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối với những người mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra xuôn sẻ, thuận lợi. Vì vậy ngay từ bây giờ, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn cho bạn về những vấn đề sau:
– Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tìm mua được những bất động sản phù hợp yêu cầu và khả năng tài chính. Đó là những người nhiệt tình, nắm vững thông tin về thị trường nhà đất, khu dân cư và đặc điểm vùng miền. Bạn cũng nên tìm đến những chuyên viên là đại diện của chủ sở hữu bất động sản.
– Nhân viên bất động sản tài năng là đối tượng bạn cần hợp tác lâu dài để giúp bạn bán những bất động sản đang có với giá hời. Đó là những người có kiến thức về thị trường, kỹ năng thương lượng với khách hàng, có chiến lược đặt giá, khả năng tính thuế và khả năng nâng cấp bất động sản để bán được mức giá cao hơn bình thường.
– Tư vấn pháp lý từ các luật sư: Nếu bạn không phải là người thông thạo các thủ tục thì tốt nhất hãy hỏi ý kiến của các luật sư hoặc nhân viên tư vấn pháp lý. Họ là người giúp bạn theo dõi hợp đồng, các điều khoản và tính pháp lý của những giấy tờ mua bán.
– Một kiến trúc sư, một người có chuyên môn xây dựng sẽ giúp bạn kiểm tra những lỗi của ngôi nhà như trần, móng, mái… mà người không có chuyên môn không thể biết được. Họ cũng có thể tư vấn cho bạn về việc nâng cấp, sửa sang, hoặc có những bản thiết kế độc đáo làm tăng giá trị ngôi nhà. Khách hàng sẽ luôn bị hấp dẫn bởi những ngôi nhà đẹp, hoàn hảo, ít phải tu sửa hoặc có thể cải tạo dễ dàng sau khi mua.
Cân nhắc kỹ về khả năng tài chính
Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền mặt. Do vậy, bạn phải cân nhắc và tính toán kỹ năng tài chính của mình trước khi quyết định đầu tư.
Nếu bạn phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần chênh lệch một chút, bạn đã phải trả một khoản lãi khổng lồ trong thời gian vay vì tiền đầu tư vào bất động sản thường rất lớn.
Bạn có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè và gia đình mình bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm giảm thiểu rủi ro và giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên bạn sẽ được hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.
Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này, bạn sẽ tính toán được thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu được lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.
Luôn tìm kiếm và tính toán về các cơ hội
Xác định chu kỳ biến động, tính toán về tiềm năng phát triển, tìm ra chiến lược phù hợp từng giai đoạn, thời điểm tốt nhất để bán bất động sản là bí quyết đầu tư thành công của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.
– Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm nào trong bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy nhiên, sự biến động luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm ra một chiến lược phù hợp. Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các quy luật, vòng chuyển đổi”.
– Xác định được chu kỳ của bất động sản. Thị trường bất động sản biến động luôn theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo bất động sản mình có. Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ.
– Cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định bất động sản. Có rất nhiều người đã kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất kinh doanh.
– Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp đế bán. Thông thường, kiên trì giữ bất động sản trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản đó. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho vụ đầu tư. Khi giữ bất động sản trong thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng vốn của mình.