Pháp lý dự án là gì
Là bao gồm tất cả giấy tờ để chứng minh dự án đó được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).
Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Lưu ý khi mua đất nền dự án:
Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án về cơ bản thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy vô cùng phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi khả năng xấu có thể xảy ra, khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:
– Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?
– Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
– Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?
– Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.
– Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…
– Tránh tối đa việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu không đạt diện tích tối thiểu sẽ không được làm sổ, chưa kể mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.
Kiểm tra pháp lý dự án chung cư
Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.
Để ký được Hợp đồng mua bán thì chúng ta cần cái gọi là “Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai”. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần. Đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, Chủ đầu tư không cấp cái nào thì hỏi. Đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó. Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ.
Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.
Trong bài trước có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.
Hiểu thêm về quá trình pháp lý của một dự án?
Quá trình pháp lý là quá trình “Hợp thức hóa”, bởi thế nên các Chủ đầu tư nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này. Còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình Việt Nam không có cửa với nước ngoài.
Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền. Có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.
Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền. Vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt. Thế nên các Dự án thường thịt là lóc trước, xương để gặm sau. Kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.
Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm:
Quy hoạch:
Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.
Dân số:
Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng. Năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số. Mà có dân số thì có FAR.
Nghĩa vụ xã hội:
Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất. Cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết. Cam kết có thể là làm một cái gì đó. Hoặc làm nhà Tái định cư, Nhà ở xã hội, hoặc đóng thêm tiền sử dụng đất…
Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên. Nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết. Chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.
Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình. Bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.
tag: roxana plaza king bay hà mega city mại bình hiệp opal boulevard tuyển gem riverside dính vincity 9