1. Các dự án đầu tư sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện với chủ đầu tư để được giao đất, cho thuê đất
Khoản 1 điều 14 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các dự án đầu tư bao gồm:
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư
Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư được thực hiện theo điều 68 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Bước 1. Thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2. Thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3. Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Như vậy, sau khi có quyết định giao đất hoặc ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và hoàn thành nghĩa vụ tài chính chủ đầu tư sẽ được bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư.
3. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất của chủ đầu tư
Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại điều 3 thông tư 30/2014/TT-BTNMT như sau:
Thứ nhất, đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư, hồ sơ xin giao đất thuê đất bao gồm:
Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01;
Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Thứ hai, đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình, hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất bao gồm:
Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01;
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
4. Hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
Các giấy tờ quy định như trên;
Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao.
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất.