Tìm hiểu về hợp đồng đặt cọc - Một số mẫu hợp đồng đặt cọc thông dụng

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào

Như đã từng đề cập, hợp đồng đặt cọc về bản chất pháp lý vẫn là giao dịch dân sự. Do đó, nếu không thỏa mãn các điều kiện về chủ thể, nội dung thỏa thuận thì rất có thể bi xem là vô hiệu.

Điều 122 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”.

Theo Điều 177, các điều kiện cần phải đáp ứng bao gồm:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc được xác lập nhưng không thỏa mãn một trong các điều kiện kể trên thì vô hiệu, kèm theo một số yêu cầu khác trong luật chuyên ngành (nếu có). Ví dụ như: Hợp đồng đặt cọc được xác lập tự nguyện, đúng mục đích và không đi ngược lại với chuẩn mực xã hội nhưng chủ thể giao kết lại chưa có năng lực pháp luật dân sự (chưa đủ tuổi) hoặc mất năng lực hành vi dân sự (bị bệnh tâm thần) thì hợp đồng đó sẽ được xem là vô hiệu.

Mặt khác, cần phải chú ý đến đối tượng đặt cọc cũng có thể là nguyên nhân khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Điều 328 BLDS 2015 chỉ rõ, đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Theo đó, quyền tài sản không là đối tượng đặt cọc trong trường hợp này. Ngoài ra, nếu đặt cọc bằng tiền, thì đó là tiền đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ. Đây là điểm đáng lưu ý đối với các bên trước khi tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc.

Bên cạnh đó, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc rất lớn vào việc chỉ ra mục đích của việc giao nhận tiền trên thực tế là gì, có dùng để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hay không. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc thì:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc các bên phải có công chức, chứng thực. Do đó, khi hợp đồng đặt cọc đã đáp ứng các điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch, mục đích và nội dung giao dịch thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)

Hôm nay, ngày 26 tháng 3 năm 2019, tại ………………….. Chúng tôi gồm có:

BÊN ĐẶT CỌC: (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: Trần Đình Q Sinh năm: 1959

CMND số: 061 400 xxx do Công an tỉnh Yên Bái cấp ngày 02/11/2005

Hộ khẩu thường trú: Phường Yên Ninh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC: (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông: Đỗ Hồng K Sinh năm: 1950

CMND số: 061 910 xxx do Công an tỉnh Yên Bái cấp ngày 23/3/2007

Hộ khẩu thường trú tại: Số nhà … Hồng Nam, phường Hồng Hà, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

Cùng vợ là bà: Nguyễn Thị H Sinh năm: 1955

CMND số: 060 572 xxx do Công an tỉnh Yên Bái cấp ngày 08/02/2003

Hộ khẩu thường trú: Số nhà …. Hồng Nam, phường Hồng Hà, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

1. Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền: 500.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 12, tờ bản đồ số 12 và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số nhà … đường Yên Ninh, phường Yên Ninh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành BN 596672, Số vào sổ cấp GCN: CH 00536/942/QĐ-UBND do UBND thành phố Yên Bái cấp ngày 27/02/2013 mang tên ông: Đỗ Hồng K.

Thông tin cụ thể như sau:

1. Quyền sử dụng đất:

– Diện tích đất chuyển nhượng: 100 m2 (Bằng chữ: Một trăm mét vuông)

– Thửa đất: 12 – Tờ bản đồ: 12

– Địa chỉ thửa đất: Số …. đường Yên Ninh, phường Yên Ninh, thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

– Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị: 100 m2

– Thời hạn sử dụng: Lâu dài

– Nguồn gốc sử dụng: Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Tài sản gắn liền với đất: Nhà ở.

– Loại nhà: Cấp IV; – Diện tích sàn: 100 m2

– Kết cấu nhà: Tường gạch, mái pluximang – Số tầng: 01 tầng

– Diện tích xây dựng: 100 m2 – Năm hoàn thành xây dựng: 2013

2. Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:

2.1. Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là: 2.080.000.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ không trăm tám mươi triệu đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành.

Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).

2.2. Phương thức đặt cọc và thanh toán: Thanh toán tiền mặt

– Ngày 02/01/2018, bên A đã thanh toán cho bên B số tiền là 500.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng).

– Số tiền còn lại khi nào hai bên lập và ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tổ chức hành nghề công chứng, Bên A sẽ giao tiếp.

2.3. Tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Bên A có trách nhiệm liên hệ với cơ quan công chứng và tiến hành các thủ tục để hai bên có thể ký kết đồng chuyển nhượng chính thức tại cơ quan công chứng trước ngày 30/4/2019, thời gian và địa điểm cụ thể Bên B sẽ thông báo cho Bên B biết trước 07 ngày. Tại thời điểm ký hợp đồng này Bên B đã cung cấp cho Bên A đầy đủ bản sao các giấy tờ thuộc về trách nhiệm của Bên B để Bên A làm thủ tục với cơ quan công chứng, khi ký hợp đồng Bên B sẽ xuất trình bản chính.

* Thời hạn đặt cọc: 60 ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.

2.4. Nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí:

– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bên A chịu;

– Lệ phí trước bạ, phí thẩm định do bên A chịu.

– Thuế thu nhập cá nhân do bên B chịu và tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất (nếu bên B còn nợ).

3. Xử lý tiền đặt cọc

– Trường hợp bên A không nhận chuyển quyền sử dụng đất thì bên A mất số tiền đặt cọc cho bên B.

– Trường hợp bên B không chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho bên A thì bên B phải hoàn trả số tiền đặt cọc lại cho bên A là: 500.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng) đồng thời bên B phải bồi thường cho bên A số tiền bằng số tiền đặt cọc.

Điều 4. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ được phán xử theo quy định của luật pháp Việt Nam.

ĐIỀU 5. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

1. Bên A cam đoan:

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.

– Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

– Đã xem xét kỹ về thửa đất chuyển nhượng và các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Bên B cam đoan:

– Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói trên chưa tham gia bất cứ một giao dịch nào: Không tặng cho, hứa bán, cho thuê, cho mượn, cầm cố, đặt cọc, thế chấp, góp vốn hoặc uỷ quyền cho người thứ ba.

– Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp, được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

– Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không bị quy hoạch hoặc thuộc trường hợp bị giải phóng mặt bằng.

– Có trách nhiệm tạo mọi điều kiện cho Bên A hoàn tất các thủ tục có liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sau khi ký chuyển nhượng.

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.

– Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 6. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này.

3. Hợp đồng có hiệu lực từ ngày được Tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận.

Bên A

(Ký, ghi rõ họ tên)

Bên B

(Ký, ghi rõ họ tên)

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——–***——–

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v Mua bán nhà, đất)

Hôm nay, ngày …tháng … năm 20…. tại ……………. …………………………………..…….. TP Hà Nội, chúng tôi gồm có:

I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà): ………………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………….